Funderingsschade

Deze indicator geeft de geschatte funderingsschade van de bestaande woningvoorraad per cel (AdminDomain), in euro’s. Funderingsschade ontstaat doordat panden op houten palen of op staal, vooral oudere, gevoelig zijn voor droogte, paalrot en bodemdaling. De schade is grotendeels onvermijdbaar, behalve via sloop en nieuwbouw, en dat maakt funderingsschade interessant voor een transformatieve ruimtelijke verkenning: een pand met funderingsschade is goedkoper te verwerven, en dat maakt sloop gevolgd door nieuwbouw op die plek aantrekkelijker.

Achtergrond en bron

De funderingsrisicokaarten zijn aangeleverd door Deltares (levering december 2025). Kenmerken:

  • Risico per buurt in heel Nederland, voor bestaande panden met ten minste een verblijfsobject met woonfunctie, in euro.
  • Funderingsrisico zit nog maar (zeer) beperkt in de woningprijzen.
  • De schade is niet of nauwelijks vermijdbaar, behalve via sloop en nieuwbouw; de gangbare strategie is uitstellen.
  • Herstel of sloop en nieuwbouw moet per rij of bouwblok gebeuren (rijtjeswoningen), niet per los pand.
  • De kaarten gaan over bestaande panden. Wat nieuwbouw op een zakkende bodem extra kost is een andere post met een eigen systematiek, zie Kosten woningbouw.

Er is een openbare versie op buurtniveau (funderingskosten_buurten2020.csv, buurtindeling CBS 2020, met aparte kostencomponenten voor houten palen en op staal) en een niet-openbare versie op pandniveau (buildings_pts_with_timber_shallow_costs.gpkg, scenario strong climate change).

Methode: van private kalibratie naar publieke toerekening

De verwerking volgt een aanpak in vijf stappen. De private pandkaart wordt uitsluitend gebruikt om geaggregeerde kentallen te schatten; de feitelijke toerekening gebruikt alleen publieke invoer.

  1. Doelvariabele per pand, op de private set. De verwachte schade per pand, per funderingscomponent:
y_hout_i  = p_hout,i  * kosten_hout,i
y_staal_i = p_staal,i * kosten_staal,i
y_i       = y_hout_i + y_staal_i
  1. Relatieve risicofactoren per klasse-combinatie woningtype x bouwjaarklasse, per component, geschat op de schade per woning (y gedeeld door het aantal woningen s_i in het pand, zodat pandgrootte niet dubbel telt) en genormaliseerd op gemiddelde 1:
r_hout(t,c)  = mean(y_hout_i  / s_i | t,c) / mean(y_hout_i  / s_i)
r_staal(t,c) = mean(y_staal_i / s_i | t,c) / mean(y_staal_i / s_i)

met t het woningtype (WP5: vrijstaand, twee onder 1 kap, hoekwoning, tussenwoning, appartement) en c de bouwjaarklasse (<1940, 1940-1969, 1970-1989, >=1990). Klasse-combinaties in plaats van marginale factoren, zodat de interactie tussen bouwjaar en woningtype (bijvoorbeeld vooroorlogse rijwoningen op houten palen) wordt meegenomen.

  1. Verdeelgewichten per pand, opgebouwd uit uitsluitend publieke BAG-kenmerken:
w_hout_i  = r_hout(t_i, c_i)  * s_i
w_staal_i = r_staal(t_i, c_i) * s_i
  1. Toerekening van de openbare buurtkosten aan de panden binnen buurt b, per component:
k_i = C_b_hout * w_hout_i / som(w_hout_j) + C_b_staal * w_staal_i / som(w_staal_j)

Hierdoor tellen de pandbedragen per constructie exact op naar de openbare buurttotalen.

  1. Cap en herverdeling. Per pand geldt een cap van s_i * P99 met P99 het 99e percentiel van de private schade per woning; in de levering valt dat samen met het maximale herstelbedrag in de bron, 120.000 euro. De cap staat per woning en niet per pand, zodat grote appartementenpanden hun legitieme schade houden en alleen echte uitschieters worden afgekapt; het 99e percentiel en niet een lager, omdat een lager percentiel samenvalt met het standaardherstelbedrag voor houten palen en dan reguliere schade zou afkappen. Het boven de cap afgekapte surplus wordt binnen de buurt herverdeeld naar rato van de resterende capruimte van de overige panden; alleen wat boven de gezamenlijke buurtcap uitkomt gaat verloren en wordt als controlegrootheid gerapporteerd.

De pandbedragen worden tot slot via de toedelingsmatrix uitgesmeerd naar het 25 m-grid (per_pand/k, euro per cel).

Validatie en betrouwbaarheid

De toerekening wordt gecontroleerd tegen de openbare buurttotalen en, eenmalig aan de kalibratiekant, tegen de private pandenset. De controlegrootheden staan in Validatie en Fit. Ter illustratie hun waarden op de levering van Deltares van december 2025 en de BAG-jaargang van het recente modeljaar; het zijn eigenschappen van die levering en geen eigenschap van de methode:

  • Landelijk: som openbare buurtkosten 69,6 mld euro; daarvan is 99,6 procent aan panden toerekenbaar (0,4 procent valt in buurten zonder koppelbare woonpanden) en resteert na cap en herverdeling 66,3 mld euro (4,4 procent capverlies, volledig het wiskundig onvermijdbare deel: buurten waar de kosten boven de gezamenlijke capruimte uitkomen).
  • Scenario-check: de correlatie tussen de openbare buurtkosten en de private buurttotalen is 0,997 (verhouding 1,09); beide kaarten zijn op hetzelfde scenario gebaseerd.
  • Betrouwbaarheidsniveau: de buurttotalen zijn exact, de verdeling op 25 m-celniveau is indicatief, en op individueel pandniveau is de toedeling niet betrouwbaar. Funderingstype is pand-specifiek (bodem, bouwwijze) en wordt binnen een buurt door geen enkele publieke BAG-indeling onderscheiden; de R2 van de publieke gewichten op pandniveau is dan ook laag. Voor RS, dat op celniveau rekent, is dit acceptabel, maar pand-uitspraken moeten worden vermeden.

Reproduceerbaarheid en ontkoppeling

De niet-openbare pandkaart wordt alleen gebruikt in stap 1 en 2, voor het schatten van geaggregeerde kentallen: 24 klassekentallen per component (2 x 24) plus de percentielen en het gemiddelde van de schade per woning. Deze zijn als ontkoppeld bestand opgeslagen (funderingskosten_kentallen.mmd) en worden door het model teruggelezen zonder de private bron aan te raken.

Een reproduceerbare, publieke RS-run heeft daarmee genoeg aan: de openbare buurtkaart, de BAG en deze kentallen. De pandbedragen k_i zijn niet te herleiden tot de private brongegevens; ze volgen volledig uit publieke buurttotalen en publieke BAG-kenmerken. Dat is de voorwaarde waaronder de private kaart bruikbaar is. De kentallen zelf zijn geaggregeerd, maar ook publicatie daarvan behoeft akkoord van Deltares.

Twee scenario’s: herstellen of laten

Per variant bepaalt VariantParameters/VariantK/FunderingschadeWordtHersteld welke kostenpost optreedt. Beide worden via de netto contante waarde teruggerekend naar het basisjaar, met het jaar waarin de schade zichtbaar wordt (VariantParameters/VariantK/JaarWaarinFunderingschadeZichtbaar) als horizon:

Scenario (FunderingschadeWordtHersteld) Herstelkosten Waardevermindering
Ja, herstellen NCW(Src), de schade wordt hersteld en de kosten worden geïncasseerd, ongeacht eventuele sloop in een zichtjaar 0
Nee, laten 0 NCW(min(Src, woningwaarde)), de waarde daalt, maar nooit meer dan de bestaande woningwaarde 
NCW(x) = x * Verdiscontering_Horizon_T(JaarWaarinFunderingschadeZichtbaar − Model_StartYear)/Factor

De schade valt niet in het zichtjaar maar in het jaar waarin zij zichtbaar wordt; daarom heeft deze post een eigen horizon en niet de contantewaardefactor van het zichtjaar. De factor komt uit hetzelfde sjabloon als de rest van het model, met dezelfde voeten en dezelfde termijnstructuur; zie Verdiscontering en netto contante waarde. Indicator en geschiktheid rekenen met dezelfde horizon. Zolang het zichtbaarheidsjaar gelijk is aan het basisjaar is de horizon nul en de factor 1, en vindt er feitelijk geen contantmaking plaats. Let op dat de schakelaar ModelParameters/Advanced/VerdisconteerIndicatoren via deze factor ook in de geschiktheid zit: wijkt het zichtbaarheidsjaar in een variant af van het basisjaar, dan verzet die rapportageknop ook de allocatie.

Doorwerking in de suitability

Funderingsschade verlaagt de verwervingskosten van de bestaande woningen in de wonen-suitability:

Verwervingskosten_woningen = max(woningwaarde − waardevermindering, 0)

Daardoor wordt het opkopen en herontwikkelen van een door funderingsschade getroffen locatie goedkoper, wat sloop en nieuwbouw in het exploitatiesaldo aantrekkelijker maakt, precies de transformatieve afweging waarvoor de post is bedoeld.

Alleen de waardevermindering gaat het saldo in. De herstelkosten worden wel berekend maar komen in het saldo niet terug: de aanname is dat de zittende eigenaar het herstel draagt voordat de ontwikkelaar koopt, zodat die tegen de volle waarde verwerft en de herstelrekening aan beide kanten van zijn afweging wegvalt. Het saldo is dat van de ontwikkelaar en niet dat van de samenleving, zie Exploitatiesaldo wonen. In een variant waarin de schade wordt hersteld stuurt funderingsschade de locatiekeuze dus niet, in een variant waarin zij blijft liggen wel. Of dat verschil tussen varianten zo bedoeld is, en of het niet beter in het zichtbaarheidsjaar dan in de schakelaar kan zitten, is een open vraag die bij Deltares ligt (#680).

Het funderingsrisico wordt dus niet in de hedonische woningprijs zelf gestopt; het werkt als aftrekpost op de verwervingskosten. Dat sluit aan bij de constatering dat het risico nog nauwelijks in de marktprijzen zit.

Indicator-output

De indicator rekent per cel (AdminDomain) waardevermindering en herstelkosten apart uit, met dezelfde formules als de geschiktheid maar met de woningwaarde zonder beschikbaarheidsmasker, zodat het totaal niet afhangt van de beschikbaarheid van een willekeurig gekozen ontwikkelpakket. Elke post is opgesplitst naar waar in dat zichtjaar (her)ontwikkeling heeft plaatsgevonden:

Output Betekenis
Waardevermindering Waardedaling door funderingsschade (scenario laten).
Herstelkosten Kosten van funderingsherstel (scenario herstellen).
Totaal Som van beide.

Elke post heeft WaarAllocatieHeeftPlaatsgevonden (cellen waar dit zichtjaar is gealloceerd), Resterend (overige cellen) en Totaal. De indicator schrijft geen kaarten of tabellen weg en staat niet in de exportbundel, omdat de brondata gevoelig zijn. De waardevermindering komt wel terug in de post Verwerving van Grondexploitatie, en indirect in de allocatie.

Aannames en beperkingen

  • Capverlies: 4,4 procent van de toegerekende kosten overschrijdt ook na herverdeling de gezamenlijke buurtcap en valt weg; dit staat in de validatie-uitvoer (Validatie, met onder meer OnvermijdbaarVerlies).
  • De waardevermindering kan nooit groter zijn dan de bestaande woningwaarde in de cel. De schade staat op de pandvoetafdruk en de woningwaarde op het punt van het verblijfsobject, dus op een cel met schade maar zonder woningwaarde valt de afwaardering op nul.
  • Discontering: de bedragen worden contant gemaakt naar het basisjaar met de termijnstructuur uit ModelParameters/Advanced. Staat het zichtbaarheidsjaar op het basisjaar, dan is de horizon nul en de factor 1. Welke jaren een toepassing kiest staat op de toepassingspagina, zoals Toepassing NL2120.
  • Herstelkosten worden hoe dan ook geïncasseerd, ook als de woning later gesloopt zou worden.
  • Pandniveau niet betrouwbaar: zie Validatie en betrouwbaarheid; gebruik de resultaten op cel- of hoger schaalniveau.
  • Vintage: de buurtkosten betreffen 2020, de verdeling gebruikt de BAG van het recente modeljaar. Panden gebouwd na 2020 wegen dus mee in de verdeling, maar zaten niet in de buurttotalen.
  • Prijspeil: op welk prijspeil de buurtkosten staan is niet gedocumenteerd, en of zij naar het basisjaar geïndexeerd moeten worden is een open vraag bij Deltares (#680).
  • De private kalibratieset betreft een klimaatscenario (strong climate change); de scenario-check bevestigt dat de openbare buurtkaart daarmee spoort.
  • De eis dat herstel of sloop en nieuwbouw per rij of bouwblok gebeurt is benaderd op het niveau van de 25 m-cel, niet op het niveau van het feitelijke bouwblok.
  • Risico nog niet in marktprijzen: de funderingsschade staat los van de hedonische woningprijs; dubbeltelling met de woningwaarde is daarom beperkt.
  • Buurt- en pandniveau: de openbare kaart is op buurtniveau; de fijnmazige pandkaart is privaat.

Configuratie

  • Indicator: /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/Funderingsschade (cfg/main/Templates/Indicatoren.dms).
  • Schade in de suitability: cfg/main/Templates/Suitabilities/Suitability_Wonen_perOP_T.dms (container Funderingsschade).
  • Bronkaart, kentallen en toerekening: cfg/main/SourceData/Vastgoed.dms (container Funderingsschade, met per_Buurt, per_Object, per_Pand, Write_Kentallen/Kentallen, Validatie en Fit).
  • Verdiscontering: cfg/main/Templates/Verdiscontering_T.dms (Verdiscontering_Horizon_T).
  • Parameters: ModelParameters/Advanced/{Discontovoet_TotHorizonGrens, Discontovoet_NaHorizonGrens, DiscontoHorizonGrens, VerdisconteerIndicatoren}, VariantParameters/VariantK/{FunderingschadeWordtHersteld, JaarWaarinFunderingschadeZichtbaar}; de cap volgt uit het kental Kentallen/P99_perWoning.

Verantwoording

De keuzes hierboven zijn gemaakt in de volgende issues; daar staat de afweging en de meting die eraan ten grondslag ligt.

  • #342: de meerkosten van nieuwbouw op een zakkende bodem zijn een eigen post in de geschiktheid en vallen buiten deze indicator.
  • #408: de funderingsrisicokaarten van Deltares als aftrekpost op de verwervingskosten, de toerekening in vijf stappen met de cap per woning op het 99e percentiel en herverdeling binnen de buurt, en de ontkoppelde kentallen zodat de private kaart buiten de run blijft.
  • #651: de verdiscontering via het gedeelde sjabloon met de landelijke termijnstructuur, met het zichtbaarheidsjaar als horizon.
  • #680: alleen de waardevermindering stuurt de allocatie; of het variantverschil zo bedoeld is en op welk prijspeil de buurtkosten staan liggen als open vragen bij Deltares.