Exploitatiesaldo wonen

Terug naar Geschiktheid

De empirische geschiktheid voor wonen is geen score maar een bedrag: het exploitatiesaldo van woningontwikkeling op die plek, in euro, per cel en per ontwikkelpakket. Deze pagina beschrijft waaruit dat saldo is opgebouwd, met de nadruk op de twee posten die de plek zelf beprijzen, de grondproductiekosten en de bodemdalingkosten.

Wat een ontwikkelpakket is en welke pakketten er per variant zijn staat op Uitwerking wonen. Hoe het saldo vervolgens in de allocatie wordt gebruikt staat op Geschiktheid. De gerealiseerde kosten van de gealloceerde nieuwbouw zijn een aparte indicator, Kosten woningbouw, en het saldo van de gealloceerde nieuwbouw wordt achteraf per cel gemeten in Grondexploitatie, met dezelfde posten als hieronder.

Het saldo op een rij

Residuele waarde  = Opbrengsten
                  - Bouwkosten - Bijkomende kosten - Winst en risico
                  - Grondproductiekosten - Bodemdalingkosten - Piekbuibergingkosten

Exploitatiesaldo  = Residuele waarde - Verwervingskosten - Sloopkosten

Post	Wat het is	Waar het vandaan komt
Opbrengsten	de marktwaarde van het pakket, na aftrek van de btw die de ontwikkelaar afdraagt	hedonische prijsanalyse op NVM-transacties
Bouwkosten	de bouwsom van het vastgoed	CBS 83673NED, met een verhouding per woningtype
Bijkomende kosten	honoraria, leges, rente tijdens de bouw, onvoorzien	opslag op de bouwsom, EIB 2026
Winst en risico	de vergoeding van de ontwikkelaar	fractie over de vastgoedinvestering
Grondproductiekosten	bouw- en woonrijp maken, bovenwijkse voorzieningen, planproces	regressies op ruim 300 grondexploitaties, PBL en Fakton 2019
Bodemdalingkosten	meerkosten van bouwen op een zakkende ondergrond	kengetallen Deltares en Sweco, 2026
Piekbuibergingkosten	aanleg van de bergingsmaatregelen van het pakket	kentallen uit drie bronnen, als meerkosten boven de reguliere uitvoering
Verwervingskosten	het opkopen van het bestaande vastgoed en van de grond	hedonische waarde, WOZ-brondata, grondprijs per klasse
Sloopkosten	het slopen van de bestaande bebouwing	kental per bouwtype plus asbesttoeslag

Elke post is euro per cel voor een gegeven ontwikkelpakket, en elke post draagt hetzelfde beschikbaarheidsmasker (#597). Op een cel die voor deze subsector niet beschikbaar is staan dus alle posten op nul en niet enkele. Dat is nodig om een telling over de zeefpoort te kunnen doen: zonder die afspraak krijgt zo’n cel een saldo van precies min de posten die niet gemaskeerd zijn, en telt elke meting de sectorbeschikbaarheid mee als saldo-uitval.

De structuur is die van een residuele grondwaardeberekening. Wie die vorm gebruikt moet aan de kostenkant alles opvoeren wat tussen de aanneemsom en de verkoopprijs zit, anders komt dat verschil als grondwaarde in het residu terecht. Daarom staan de btw, de bijkomende kosten en de winst- en risicovergoeding erin: zonder die drie ligt de grondquote boven de zestig procent, terwijl een residuele grondwaarde in Nederland zelden boven een derde van de verkoopprijs uitkomt. Er staat geen schakelaar omheen; wie een post wil uitzetten zet zijn parameter op nul. De btw is een tarief en geen aanname, en de opslag voor bijkomende kosten is gemeten aan bijna 65.000 woningen in Woningbouwimpuls-projecten (EIB 2026). De winst- en risicofractie over de vastgoedinvestering, dus over bouwsom plus bijkomende kosten, is van de drie de zwakst onderbouwde: een aanname zonder bron. De drie parameters staan in ModelParameters/Wonen/Exploitatieposten.

Dit saldo is dat van de ontwikkelaar en niet dat van de samenleving. Posten die bij een ander terechtkomen staan er expliciet buiten, ook als ze wel worden berekend: het beheer en onderhoud van de openbare ruimte valt bij de gemeente en staat als losse regel in de indicator.

Opbrengsten

De verwachte opbrengst is de waarde van de woningen in het pakket maal het aantal woningen per hectare, geschat met het Hedonisch woningprijsmodel op NVM-transacties. Die waarde is de marktwaarde, dus de prijs die de koper betaalt. Wat de ontwikkelaar daarvan overhoudt is die prijs gedeeld door 1,21, want een nieuwbouwwoning wordt vrij op naam verkocht en de ontwikkelaar draagt de btw af. De hedonische schatting rust op transacties van bestaande koopwoningen en daar zit geen btw op, dus de correctie hoort op de opbrengst en niet als opslag op de kosten. De correctie zit in de opbrengstterm van het saldo en niet in de woningwaarde zelf, want de indicator Woningwaarde nieuwbouw hoort de waarde van het vastgoed te tellen en niet de netto-opbrengst van de bouwer.

De opbrengsten per pakket worden gerekend met de natuur- en waterfracties van het basisjaar; de correctie per zichtjaar staat onder Dynamische groennabijheid op Geschiktheid.

Bouwkosten

Het bouwkostenkental heeft twee lagen: een niveau uit de officiele statistiek en een verhouding uit de bouwkostenkentallen.

Het niveau komt uit CBS-tabel 83673NED, Bouwvergunningen kerncijfers nieuwbouwwoningen, kolom gemiddelde bouwkosten per vierkante meter. Die tabel splitst naar landsdeel en naar huurwoningen tegen koopwoningen, en verder niet. De perioden zijn voortschrijdende jaargemiddelden, dus de sleutel 2023VJ12 dekt januari tot en met december 2023. Het model leest de kolom van Model_StartYear; er gaat geen prijsindex overheen, en staat Model_StartYear op een jaar zonder kolom, dan faalt de configuratie hard.

Het kental is de bouwsom en niet het totaal van de bouwkosten. CBS definieert het als de materiaal- en arbeidskosten van het bouwwerk, exclusief btw. Honoraria, leges, rente en onvoorzien zitten er niet in; die staan apart als bijkomende kosten.

De verhouding tussen woningtypen kan niet uit die tabel komen. De vergunningenstatistiek legt van een bouwwerk gemeente, soort bouwwerk, bestemming, aard van de werkzaamheden, opdrachtgever, bouwkosten, inhoud, oppervlakte en bouwtijd vast, en geen woningtype. De verhouding komt daarom uit gemeentelijke kengetallenlijsten voor de bouwlegestoets, die openbaar bekendgemaakt worden, jaarlijks verschijnen, in euro per vierkante meter bruto vloeroppervlak zijn en teruggaan op het Kengetallenkompas Bouwkosten van IGG Bouweconomie. Genormeerd op de rijtjeswoning is de mediaan over vijf lijsten:

woningtype	index
rijtjeswoning	1,00
twee onder een kap	1,15
vrijstaand	1,12
appartement	1,30

Die lijsten leveren alleen de verhouding en niet het niveau. Het zijn normbedragen voor de heffingsmaatstaf van leges volgens NEN 2699, bedoeld om een opgegeven aanneemsom te toetsen, en geen marktwaarnemingen. Dezelfde werkverdeling als bij de sloopkosten.

Waarom de verhouding wordt genormaliseerd

De CBS-as huur tegen koop draagt het woningtype al indirect mee, want huurnieuwbouw is grotendeels gestapeld: de gemiddelde oppervlakte per nieuwbouwwoning is 105 vierkante meter bij huur en 184 bij koop. Het grootste deel van het verschil tussen de twee CBS-kolommen is dus type-mix en geen huursectoreffect. Een type-opslag daar ongeschaald bovenop zou dat twee keer tellen.

De index wordt daarom gedeeld door het mixgewogen gemiddelde van diezelfde index binnen de huursector. Daarmee blijft het gewogen gemiddelde per landsdeel en huursector per constructie gelijk aan het CBS-cijfer, en gaat precies het mix-deel uit de huur/koop-spreiding. De mix is gemeten: het aandeel appartementen per huursector volgt uit de oppervlaktes in 83673NED samen met het gemiddelde gebruiksoppervlak per woningtype uit 82550NED, en de verdeling binnen eengezins uit de nieuwbouwtelling naar woningtype in 86084NED.

De resulterende opslagfactoren:

woningtype	vrije sector	sociale huur
rijtjeswoning	0,914	0,789
twee onder een kap	1,051	0,907
vrijstaand	1,023	0,883
appartement	1,188	1,025

Wat na de correctie aan huursectoreffect overblijft is een uitkomst van de som en geen invoer: de verhouding tussen de huur- en de koopkolom van het landsdeel, gedeeld door de verhouding van de twee normalisatoren. Ter vergelijking meet de Groningse kengetallenlijst 0,964 voor geschakelde sociale huur tegen een seriematige rijtjeswoning. Een enkele normalisator per huursector kan een huursectorkorting die per woningtype verschilt niet uitdrukken; of die er moet komen ligt bij Deltares.

Bouwhoogte

Binnen het gestapelde segment loopt de prijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak niet op met de bouwhoogte, in elk geval niet in het bereik van de ontwikkelpakketten, die maximaal zeven bouwlagen halen. De kengetallenlijsten geven voor het appartementenblok een vlakke tot licht dalende reeks met een minimum rond vier tot zes lagen: een klein gestapeld gebouw is per vierkante meter juist duur door een ongunstige verhouding van gevel en dak tot vloeroppervlak. De steile stijging hoort bij de gebouwfamilie woontoren, die pas bij zes lagen begint en tot zestig lagen doorloopt.

De hoogte-as bestaat wel als tabel, Classifications/Modellering/BouwlaagK, maar is niet aangesloten: BouwlaagOpslag_perOP in de bouwkostenmodule staat op 1. Aansluiten zou de meergezinspakketten van twee en drie lagen 2,5 procent duurder maken en de zevenlaagse ongemoeid laten, wat tegen de bedoeling in werkt. Het hele hoogte-effect dat wel is onderbouwd, de sprong van grondgebonden naar gestapeld, zit in de woningtype-as.

Let bij die as op dubbeltelling met de vormfactor: het sterk oplopende deel van de literatuur is per vierkante meter gebruiksoppervlak en zit al in VormfactorHoogbouw.

Wat het kental niet kan

De keuze van het ontwikkelpakket blijft een rangschikking op FSI. De bouwkosten per hectare zijn kental maal FSI maal tienduizend en de opbrengsten per hectare zijn FSI maal tienduizend maal de prijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak, dus de marge per hectare is tienduizend maal FSI maal het verschil tussen die twee prijzen. Beide zijden zijn recht evenredig met de FSI, terwijl de marge per vierkante meter maar een factor 1,15 varieert. Bovendien loopt de keuze binnen een subsector, en dat is de combinatie van woningtype-groep en huursector, zodat binnen meergezins elk pakket een appartement is en een woningtype-as daar per constructie niets verzet. Wat de gekozen dichtheid feitelijk bepaalt is de dichtheidszeef.

Parameters: ModelParameters/Wonen/Bouwkosten en ModelParameters/Wonen/Bouwkosten_Woningtype. Toegepast in Templates/VariantData_T/Geschiktheden/Bouwkosten.dms.

Grondproductiekosten

Dit is de post die een terrein gereed maakt voor de nieuwe functie: bouw- en woonrijp maken, de bovenwijkse voorzieningen en het plan- en procesgeld. Het is de grondexploitatie en niet de vastgoedexploitatie: de verwerving van wat er al staat zit er niet in, want die staat verderop als aparte post, en de bijkomende kosten en de winst en risico van de vastgoedkant evenmin.

De drie componenten volgen de indeling van het Besluit ruimtelijke ordening, artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5. Bouw- en woonrijp maken omvat nutsvoorzieningen, riolering, wegen, water, groen, verlichting en straatmeubilair, en ook de sloop en verwijdering van opstallen, funderingen, kabels en leidingen. Plan- en proceskosten omvatten onderzoek, bodemsanering, grondwerken met inbegrip van ophogen en afgraven, plankosten, voorbereiding en toezicht, planschade, niet-terugvorderbare btw en rente. Bovenwijkse voorzieningen zijn kosten buiten het exploitatiegebied, waaronder compensatie van verloren natuur, groen en water. Die afbakening is van belang bij het lezen van het saldo, zie Wat je van deze post moet weten.

De bron

De post rust op drie regressies die PBL in 2019 met Fakton heeft geschat, met een bijlage “Grondproductiekosten en transformatiepotentie” (versie december 2019) als verantwoording. De regressies zelf staan als drie csv-bestanden met per variabele de coefficient, de standaardfout, de t-waarde en de p-waarde:

%RSo_DataDir%/Vastgoed/BouwWoonrijpSchattingDec19.csv
%RSo_DataDir%/Vastgoed/BovenwijksSchattingDec19.csv
%RSo_DataDir%/Vastgoed/PlanProcesSchattingDec19.csv

De bijlage staat in %RSo_DataDir%/Vastgoed/Grondproductiekosten_2023_v2. Wat zij over de schatting vastlegt:

De dataset bestaat uit drie bronnen: 125 exploitaties uit gemeentelijke exploitatieplannen via ruimtelijkeplannen.nl, 139 uit de database van Fakton, en 47 uit de meerjarenperspectieven grondexploitatie van grote gemeenten, toegevoegd omdat de grote steden in de Randstad in de eerste twee bronnen ondervertegenwoordigd waren. De tekst noemt 321 waarnemingen; de drie aantallen tellen op tot 311.
Per component is een model geschat op de natuurlijke logaritme van de kosten per hectare. Uit de F-toetsen volgen 300 waarnemingen voor bouw- en woonrijp maken, 296 voor het planproces en 292 voor de bovenwijkse voorzieningen, en een verklaarde variantie van 6,6, 16,2 en 6,1 procent.
De definitieve schatting bevat naast de controlevariabelen alleen de significante locatievariabelen, en geen dummy’s voor het boekjaar of de provincie. De provinciedummy’s waren alleen voor Zeeland in het planproces significant en gaven in het model scherpe overgangen op de provinciegrenzen.
De gemiddelde kosten in de steekproef (tabel 2 van de bijlage) zijn 875.881 euro per hectare voor bouw- en woonrijp maken, 441.099 voor het planproces en 64.243 voor de bovenwijkse voorzieningen, met een standaardafwijking die bij alle drie groter is dan het gemiddelde.

De bijlage noemt de modellen dubbellogaritmisch, maar de formule zelf ontbreekt erin. De verhouding van de standaardfouten binnen een regressie laat zien dat de kaveldichtheid en de reistijd lineair in de exponent staan en alleen de plangebiedomvang logaritmisch (#846); zo rekent het model ze ook.

Wat de bijlage niet geeft: de data zelf, de spreiding van de residuen, en de boekjaren van de exploitaties.

De drie componenten en hun coefficienten

De drie bestanden zijn drie componenten van dezelfde grondexploitatie, apart geschat en in het model opgeteld.

Variabele	BouwWoonrijp	Bovenwijks	PlanProces
Intercept	12,609 (p 0,000)	4,049 (p 0,000)	12,967 (p 0,000)
OmvangPlangebied, log		0,886 (p 0,000)	-0,252 (p 0,001)
Kaveldichtheid2018	0,024 (p 0,015)		0,024 (p 0,004)
Reistijd5kInw			-0,052 (p 0,007)
AndersBouwen	0,798 (p 0,010)		0,388 (p 0,107)
BerekeningssystematiekOnbekend	0,219 (p 0,437)	-0,702 (p 0,352)	0,121 (p 0,583)
BronFakton	0,059 (p 0,835)	-0,139 (p 0,858)	-0,604 (p 0,009)
BoekwaardeOpgevoerd	-0,526 (p 0,038)	-0,145 (p 0,829)	-0,077 (p 0,696)
BoekwaardeOpgevoerdOnbekend	0,824 (p 0,203)	-0,795 (p 0,643)	0,400 (p 0,427)
OnvoorzienVerdeeld	0,098 (p 0,719)	0,991 (p 0,174)	0,596 (p 0,006)
Vermenging	-0,149 (p 0,712)	-1,185 (p 0,322)	-0,722 (p 0,022)

De bovenste vijf regels zijn locatievariabelen: die verschillen per cel en maken de kaart. De onderste zes zijn controlevariabelen: die beschrijven niet de locatie maar hoe de exploitatie in de steekproef was opgesteld. In de toepassing krijgen ze een vaste waarde.

De rekenregel

BouwWoonrijp, PlanProces = exp( som van coefficient maal variabele )
Bovenwijks               = het steekproefgemiddelde
grondproductie           = ( BouwWoonrijp + Bovenwijks + PlanProces ) maal prijsindex
per cel                  = grondproductie maal het aantal hectare per cel

Een coefficient is een relatief effect en geen bedrag. De dummy AndersBouwen met coefficient 0,798 vermenigvuldigt BouwWoonrijp met exp(0,798), dus met 2,22; dezelfde dummy met 0,388 vermenigvuldigt PlanProces met 1,47. Het niveau volgt uit het intercept en de controlevariabelen: exp(12,609 - 0,526 + 0,059), het intercept met BoekwaardeOpgevoerd en BronFakton, is voor de indexatie circa 188.000 euro per hectare voor bouw- en woonrijp maken op een cel zonder kavels.

De exponent van een log-regressie geeft een typische waarde, bij normaal verdeelde residuen de mediaan, en geen gemiddelde. Het gemiddelde ligt hoger, en hoeveel hoger hangt af van de spreiding van de residuen, die de bijlage niet noemt. Het steekproefgemiddelde voor bouw- en woonrijp maken ligt een factor twee tot drie boven wat de regressie bij de gemiddelde kenmerken van de steekproef geeft, afhankelijk van hoe de controlevariabelen verdeeld waren; welk deel daarvan spreiding is en welk deel samenstelling, is zonder de data niet te zeggen.

Het resultaat is euro per hectare terrein. In de geschiktheid wordt het met het aantal hectare per cel vermenigvuldigd, dus met 0,0625 bij een cel van 25 bij 25 meter.

Welke lagen de kaart maken

Variabele	Wat het is	Laag
Kaveldichtheid2018	aantal kadastrale kavels per hectare binnen een kilometer	`Omgeving/Kaveldichtheid2018.tif`, Basiskaart Kadaster 2017, raster van 100 meter
Reistijd5kInw	reistijd per auto naar 5.000 inwoners	`Omgeving/Reistijd5kInw.tif`, OpenStreetMap mei 2018 en CBS-vierkanten 2017, raster van 100 meter
OmvangPlangebied	omvang van het plangebied in hectare, logaritmisch	geen kaart, zie hieronder
AndersBouwen	dummy: moet hier anders gebouwd worden vanwege draagkracht of kwel	expert-judgementkaart uit 2019, raster van 100 meter
de zes controlevariabelen	eigenschappen van de brongegevens	geen kaart, vaste waarde

Vier dingen om bij deze lijst op te letten.

De reistijd gaat in minuten de formule in, de eenheid waarin de bijlage de variabele definieert; de bronkaart staat in seconden. De statistiek van de reistijd in tabel 3 van de bijlage is die van de kaart over heel Nederland en niet die van de steekproef, dus het bereik van de reistijd in de schatting is niet bekend.

OmvangPlangebied is geen waargenomen plangebied. Het model kent geen plangebieden, alleen cellen, en leest daarom een eigen parameter, ModelParameters/Wonen/Grondproductie_OmvangPlangebied, met een enkele waarde voor elke cel. Het is bewust niet de minimale clusteromvang uit het geclusterd alloceren: die gaat over de vorm van een cluster en niet over de omvang van een grondexploitatie, en hij stuurt ook de allocatie zelf. De plangebieden in de steekproef liepen van minder dan een halve tot 298 hectare, met een gemiddelde van 26; de bijlage zelf vulde 1 hectare in, de resolutie van het model. De variabele telt alleen in PlanProces, en daar met een schaalvoordeel: een kleiner plangebied geeft hogere kosten per hectare.

De kaveldichtheid is aan de bovenkant begrensd op ModelParameters/Wonen/Grondproductie_MaxKaveldichtheid, het hoogste wat de steekproef kende, 73 kavels per hectare. Met coefficient 0,024 verdubbelen elke 29 kavels per hectare de kosten, en de bronkaart loopt tot 217; zonder plafond rekent het model in de dichtste stedelijke cellen met een factor 183 die ver buiten de data ligt. Op het plafond is de factor 5,8.

AndersBouwen is een landsdekkende expert-judgementkaart uit het voorjaar van 2019, gemaakt door WUR en aangeleverd via stichting CAS. De dummy staat aan waar de totale zetting boven een halve meter uitkomt, of de kwel onder de min 2 ligt, of in Flevoland de top van het pleistoceen dieper dan 10 meter zit of de veenlaag dikker is dan 180 centimeter. Zodra de bodemdalingpost aanstaat wordt deze dummy op nul gezet, zie de volgende paragraaf. De lichtere categorie bouwen met maatregelen is in de schatting wel getoetst maar niet significant gebleken.

Alle kaarten liggen op een raster van 100 meter. De grondproductiekosten varieren dus op 100 meter, terwijl de allocatie op 25 meter beslist.

De controlevariabelen

De zes controlevariabelen zijn dummy’s over de schattingsset: is de berekeningssystematiek onbekend, komt de exploitatie uit de database van Fakton, is er een boekwaarde als aparte post opgevoerd en is die onbekend, is de post onvoorzien over de drie componenten verdeeld, zijn de componenten in de bron vermengd. Ze horen bij een exploitatie in de steekproef en niet bij een locatie, dus in de toepassing moet er een waarde voor gekozen worden. Het model volgt tabel 8 van de bijlage: BoekwaardeOpgevoerd op 1, de overige op 0, en BronFakton volgens de bron die in de onzekerheidsband hieronder is gekozen. BoekwaardeOpgevoerd op 1 houdt de boekwaarde, en daarmee eerder gemaakte kosten, buiten de drie componenten, wat past bij de aparte verwervingspost in het saldo.

Een waarde kiezen voor deze variabelen is kiezen op welk soort exploitatie je extrapoleert. Dat is geen neutrale handeling: BronFakton heeft in PlanProces een coefficient van -0,604, dus de keuze tussen de twee bronnen scheelt daar een factor 1,8.

Anders dan de locatievariabelen ontsnappen de controlevariabelen aan de significantietoets hieronder: zij en het intercept worden altijd op hun geschatte waarde toegepast.

De significantiedrempel

Coefficienten van locatievariabelen met een p-waarde boven ModelParameters/Werken/Grondproductie_significatie_threshold worden op nul gezet. Die drempel staat op 0,11.

De bijlage noemt 0,1 als grens, maar telt AndersBouwen in PlanProces, met p 0,107, als significant en hield de variabele in de definitieve schatting, die alleen de significante locatievariabelen bevat. Op 0,11 volgt het model die selectie en valt er geen locatievariabele af. Op 0,10 verdwijnt die term, en daarmee een derde van het bodemeffect in de opzet zonder aparte bodemdalingpost.

Bovenwijks als steekproefgemiddelde

De bovenwijkse voorzieningen zijn in de bron per hectare geschat, net als de andere twee, en dat het effect van de plangebiedomvang er positief is, was vooraf zo verwacht: een groter plan vraagt eerder om nieuwe voorzieningen buiten het gebied. Het lage intercept, exp(4,049) is 57 euro per hectare, heeft een andere oorzaak. Van de exploitaties had een groot deel, 135, geen enkele bovenwijkse post, en die zitten in de schatting: de regressie is een log-model op een post die voor bijna de helft van de plannen nul is. Zo’n model beschrijft vooral of er een post is, en de exponent ervan is geen kostenniveau. De spreiding van de residuen die uit de standaardfouten volgt is er drie keer zo groot als bij de andere twee componenten, wat bij die nullen past (#846).

De enige locatievariabele van deze component is de plangebiedomvang, en die is in het model voor elke cel gelijk. De regressie voegt hier dus geen ruimtelijk patroon toe, alleen een niveau, en dat niveau is het verkeerde getal. Het model neemt daarom het steekproefgemiddelde van 64.243 euro per hectare, ModelParameters/Wonen/Grondproductie_Bovenwijks, met dezelfde prijsindex als de andere componenten. Die waarde hangt niet af van de bron of de onzekerheidsvariant; de dummy BronFakton is in deze component ook niet significant.

De onzekerheidsband

Van elke component worden zes varianten doorgerekend, uit twee dimensies:

de statistische onzekerheid, als coefficient min de standaardfout, de coefficient zelf, of coefficient plus de standaardfout (Low, Nominaal, High); Low en High zetten elke coefficient tegelijk een standaardfout de kant op die de kosten verlaagt of verhoogt en zijn alleen bruikbaar als bandbreedte
de bron waarvoor de schatting rekent, via de dummy BronFakton: Faktondatabase rekent zoals voor de 139 exploitaties uit de database van Fakton, Exploitatieplannen zoals voor de referentiecategorie, de exploitatieplannen en de meerjarenperspectieven van grote gemeenten samen

De keuze van de bron geldt voor alle drie de componenten tegelijk. Een keuze per component op het teken van de coefficient zou voor een en hetzelfde plangebied de aanlegkosten van het ene soort plan optellen bij de plankosten van het andere.

Welke van de zes in het saldo landt staat in ModelParameters/Wonen/grondproductie_kosten_Variant, standaard Nominaal_Faktondatabase: de geschatte coefficienten zelf, voor de exploitaties uit de database van het bureau. Van de twee bronnen is dat de goedkoopste, vooral door de coefficient van BronFakton in PlanProces; de bijlage noemt Fakton de duurste bron, en dat klopt alleen voor bouw- en woonrijp maken. De keuze rust op het ontwikkelaarsperspectief van het saldo. Wat voor exploitaties de database van het bureau bevat, van gemeenten of van marktpartijen, zegt de bijlage niet; zij behandelt de keuze tussen de bronnen zelf als onzeker. De overige vijf varianten blijven berekenbaar en zijn bedoeld voor een gevoeligheidsanalyse. Per combinatie staan gemiddelde, standaarddeviatie, minimum, maximum en de percentielen 20, 50 en 80 klaar, apart voor binnen en buiten bebouwd gebied; alleen de statistiek binnen bebouwd gebied is bruikbaar, zie Cellen zonder data.

Cellen zonder data

Een cel waarvoor de invoer ontbreekt krijgt niet nul maar de hoogste geschatte kosten van het hele domein (#595). Dat is een bewuste conservatieve keuze: een locatie zonder onderbouwing moet niet als goedkoop bouwbaar in de allocatie belanden.

Voor de allocatie is dat onschadelijk, want die cellen liggen buiten het gebied waar gebouwd kan worden. Voor het lezen van de kaart niet: het overgrote deel van de cellen van het volledige rekenmasker is op die manier gevuld, en elke statistiek over dat volledige masker is daardoor betekenisloos. Meet binnen bebouwd gebied of binnen het compacted domain.

Prijspeil

Het model leest de schatting op prijspeil 2017 en brengt haar met de inputprijsindex bouwkosten nieuwbouwwoningen naar het basisjaar van het model, PrijsIndex_Bouwkosten_2017_naar_<jaar>. Voor een basisjaar 2023 is die factor 1,29. De reeks komt uit CBS 83887NED en is vanaf 2024 geketend aan de opvolger 85728NED.

Dat 2017 een aanname is en geen gegeven, volgt uit de bron zelf. De definitieve schatting heeft geen boekjaardummy, dus haar niveau is het gemiddelde over de boekjaren van de exploitaties in de steekproef, en die noemt de bijlage niet. Exploitatieplannen zijn er pas vanaf de Wet ruimtelijke ordening van 2008, dus dat gemiddelde ligt waarschijnlijk voor 2017, en dan is de indexatie eerder te krap dan te ruim.

Wat je van deze post moet weten

Een korte lijst voor wie een uitkomst interpreteert.

De post kent geen regionale as. Er zit geen provincie, geen landsdeel en geen stedelijkheidsklasse in de schatting. De ruimtelijke variatie komt volledig uit de kaveldichtheid, de reistijd en de bodemdummy, en de regressies verklaren met de controlevariabelen erbij 7 tot 16 procent van de spreiding tussen de exploitaties in de steekproef. Het patroon op de kaart is dus zwak onderbouwd; het meeste verschil tussen plannen zit in hun eigen omstandigheden.

De post kent geen woningtype en geen dichtheid. Anders dan de bouwkosten en de bodemdalingkosten verschilt hij niet per ontwikkelpakket: het is een eigenschap van de plek. Twee pakketten op dezelfde cel dragen dezelfde grondproductiekosten per hectare.

De post overlapt met twee andere posten in het saldo. Bouw- en woonrijp maken bevat de sloop zoals die in de exploitaties van de steekproef zat, en het saldo trekt de sloop van de bestaande bebouwing ook apart af. Het planproces bevat de grondwerken met het ophogen, en de bodemdalingpost beprijst het ophogen ook; de dummy AndersBouwen staat in die opzet op nul, maar wat de gemiddelde exploitatie in de steekproef aan ophoging droeg zit in het intercept. Hoe groot die twee overlappen zijn is uit de gepubliceerde coefficienten niet af te leiden.

Het niveau is een typische waarde en geen gemiddelde, zie De rekenregel. Wie de post beoordeelt neemt de mediaan binnen bebouwd gebied en geen gemiddelde over het domein.

Er staat een dode variabele in de configuratie: AfstandLocatus is wel als locatievariabele gedeclareerd, maar komt in geen enkel schattingsbestand voor en heeft dus geen coefficient en geen effect.

Waar het staat: Templates/VariantData_T/Geschiktheden/Grondproductiekosten.dms, met de dimensies in C.dms en de rekensjablonen in T.dms. De module staat aan de variantkant en niet in de basisdata, omdat de bodemdummy per variant aan of uit kan staan.

Bodemdalingkosten

Deze post beprijst wat het extra kost om te bouwen op een ondergrond die zakt: ophogen, funderen, of een inrichting kiezen die met de slappe bodem kan leven. Hij vervangt de dummy AndersBouwen in de grondproductiekosten, die anders het hele bodemeffect in zijn eentje draagt.

De kengetallen, de aannamelijst en de meting staan op Kosten woningbouw; hieronder staat wat je nodig hebt om de geschiktheid te lezen.

Wat er wordt gerekend

Het rapport waarop de post rust onderscheidt zes inrichtingsalternatieven: integraal ophogen, partieel ophogen, ophogen met een vaste 1,20 meter zand, ophogen met licht materiaal, alles funderen, en drijvend bouwen. Per cel en per ontwikkelpakket worden de aanlegkosten van alle zes uitgerekend, en het goedkoopste toegestane alternatief wint. Er wordt nooit over alternatieven gemiddeld.

De post in het saldo is niet dat bedrag maar het verschil met een referentie: integraal ophogen op een locatie zonder bodemdalingsopgave, dus met de minimale ophoging van 0,20 meter en zonder heipalen. Daardoor vallen de posten die overal gelden, zoals verharding, riolering en het inrichten van groen, tegen elkaar weg, en houd je over wat de bodem werkelijk extra kost. Op alle aanlegkosten ligt de opslag van 19 procent die het rapport hanteert, en het verschil is op nul begrensd.

Dat de post per ontwikkelpakket verschilt komt doordat de hoeveelheden uit het pakket komen. De rekenkern krijgt de grondgebruikverdeling van het pakket binnen als zes oppervlakken per hectare terrein: de voetafdruk van het gebouw, de tuin, de straat, het park, de overige openbare ruimte en het water. Een dicht bebouwd pakket heeft meer voetafdruk en dus meer heipalen; een ruim pakket meer tuin, en dus meer ophoging of juist meer besparing bij partieel ophogen. Die verdeling staat in de ontwikkelpakkettentabel, zie Uitwerking wonen.

Welke lagen de kaart maken

Laag	Wat het is	Raster
Ophoogdikte	benodigde ophoogdikte zand voor integraal ophogen, 0,20 tot 6,00 meter	100 meter
Heipaallengte	benodigde paallengte, in de levering afgekapt op de klasse boven 14 meter	100 meter
AfgraafdiepteDrijvend	af te graven diepte voor aquatisch bouwen	250 meter
DikteEPS	dikte van de EPS-laag bij een leeflaag van 30 centimeter	niet landsdekkend
Overstromingsdiepte	waterdiepte ter plaatse, dezelfde kaart die de zeef leest	25 meter

De eerste vier zijn door Deltares geleverd bij het landelijk afwegingskader bodemdalingbestendige nieuwbouw (Deltares en Sweco, 2026). Het zijn geen kostenkaarten maar hoeveelheden: de kengetallen uit bijlage E van dat rapport zijn formules in precies deze grootheden, en RSopen rekent de kosten er zelf mee uit op de grondgebruikfracties van het eigen ontwikkelpakket. Waar de EPS-kaart niets zegt is het alternatief met licht ophoogmateriaal niet beschikbaar.

De vijfde laag brengt het water erbij. De benodigde ophoging is het maximum van wat de bodemdaling vraagt en wat nodig is om boven het water uit te komen, en niet de som: wie tot de diepste van de twee ophoogt voldoet aan allebei. De waterkant is begrensd op wat de bouwwijze van het pakket aankan, met dezelfde keuzeregel die de zeef gebruikt, zodat de kosten van een maatregel aan dezelfde voorwaarde hangen als de baten in de overstromingsschade.

Alleen aanleg

In het saldo zit alleen de aanleg. Beheer en onderhoud van de openbare ruimte over honderd jaar wordt wel berekend, maar valt bij de gemeente en niet bij de ontwikkelaar, en staat daarom als aparte regel in de indicator. Dat onderscheid is hier meer dan boekhouding: de virtuele ontwikkelaar kiest op aanlegkosten, en wat hij daar bespaart komt bij de gemeente terug.

De schakelaar

Of een variant met deze kengetallen rekent staat in de kolom BodemdalingkostenInSaldo van de variantentabel. Die ene kolom schakelt twee dingen tegelijk, en dat is een eis en geen gemak: aan betekent deze post in het saldo en de dummy AndersBouwen in de grondproductiekosten op nul. Staan ze allebei aan, dan wordt de bodem twee keer beprijsd; staan ze allebei uit, dan verdwijnt het bodemeffect helemaal. Runs met een verschillende stand van deze kolom zijn op deze post niet met elkaar te vergelijken. Welke stand een toepassing kiest staat op de toepassingspagina; in de NL2120-toepassing staat de kolom bijvoorbeeld in alle varianten aan, wat een projectkeuze is en geen modeleigenschap.

Daarnaast kent de zeef drie slappe-bodemrestricties, NietBouwenWaarSlap, NietBouwenWaarZettingsgevoelig en NietBouwenWaarBeheerkostenInfraTeHoog, elk per variant schakelbaar. Zet ze niet tegelijk met deze post aan, want dan wordt dezelfde bodem zowel weggezeefd als beprijsd; met de post aan horen ze uit, zodat de slappe bodem via de prijs meeweegt en niet via een verbod.

Weegt de post door in de allocatie?

Ja, maar als tweederangs term, en dat is te meten zonder een tweede allocatie te draaien. De post gaat lineair het saldo in, dus het saldo zonder die post is exact het saldo plus de post, en beide standen komen uit dezelfde doorrekening. Omdat de allocator de hoogste saldi kiest telt niet de hoogte van de post maar of hij de rangorde verandert; ControleBodemdaling in Suitability_Wonen_perOP_T telt daarom de overlap tussen de bovenste cellen van beide standen.

Als illustratie, gemeten in de NL2120-toepassing voor NbSGenuanceerd, zichtjaar 2040 en een grondgebonden pakket in de middenklasse: van de bovenste twee procent van de kandidaatcellen zit 93,1 procent in beide standen. De post verzet dus ongeveer een op de vijftien toplocaties. Die getallen horen bij die run en zijn een illustratie van de methode.

Die redenering geldt voor elke post die lineair in het saldo gaat: het tegenfeitelijke saldo is gratis, en de vraag of een post de allocatie verzet is een overlaptelling in plaats van een tweede run.

Verwervingskosten

De verwervingskosten zijn wat er moet worden opgekocht voordat er gebouwd kan worden, en vallen uiteen in drie delen: de woningen, het niet-woonvastgoed en de grond.

Voor woningen komt de waarde uit dezelfde hedonische waardeschatting die de opbrengsten levert, per woningtype.

Ook onbebouwde grond draagt een prijs. Zonder die post is grond gratis waar geen woning staat, terwijl woningen hun grond via de WOZ-waarde betalen. De prijs staat per bodemgebruiksklasse in ModelParameters/Wonen/Grondwaarde, achter de schakelaar GrondwaardeInSaldo, en geldt alleen waar geen woning staat, zodat de grond onder een woning niet twee keer wordt gerekend. Het gaat om de gebruikswaarde en niet om de prijs na vergunning, want het saldo is zelf de residuele grondwaarde; alleen de agrarische prijzen hebben een bron, de overige klassen zijn een orde van grootte. Verwacht er niet te veel van: de sprong van gebruikswaarde naar residuele waarde is een factor tien tot twintig, dus deze post haalt de zwakste marge weg en verzet de rangorde nauwelijks.

Niet-woningen

Anders dan bij woningen is er voor niet-woonvastgoed geen hedonisch prijsmodel. De prijs per vierkante meter komt uit de WOZ-brondata van het CBS, per buurt en per bodemgebruiksklasse, teruggevallen op wijk en gemeente waar de buurt ontbreekt, en op een landelijk kental waar ook dat niets geeft. De bodemgebruiksklasse van de cel kiest welke reeks geldt.

Twee bewerkingen zijn nodig voordat die reeks bruikbaar is.

De brondata gaat alleen over woningen. De bestanden tellen landelijk 7,84 miljoen objecten, gelijk aan de woningvoorraad, terwijl alle WOZ-objecten samen er circa 8,8 miljoen zijn. De bodemgebruiksgroep zegt dus waar een woning staat, niet wat voor object het is: een woning op een bedrijfsterrein in Amsterdam staat er tegen de Amsterdamse woningprijs.

Een enkele omrekenfactor volstaat niet. Die zou een distributiehal beprijzen als een winkel, en juist grote panden bepalen of een locatie voor transformatie afvalt. De prijs staat daarom op de samenstelling van het vloeroppervlak in de cel: het hal-aandeel maal de ene verhouding, de rest maal de andere. Dat geeft in de orde van 600 euro per vierkante meter in een cel met alleen hallen en 1.400 in een cel zonder, op prijspeil 2023. De ruimtelijke component kan dat onderscheid niet leveren, want de WOZ-woningprijs bij hallen en bij overige utiliteit verschilt landelijk maar twee procent. De twee verhoudingen zijn marktkennis zonder bron in de repo; wie de differentiatie wil uitzetten zet ze gelijk.

Wat een hal is, volgt niet uit het gebruiksdoel. Industrie, logistiek en utiliteit-combi als hal-set nemen levert 54 procent precisie en laat een kwart van alle hallen buiten beschouwing: industriefunctie is voor bijna de helft kleine bedrijfsruimte, terwijl bouwmarkten en sporthallen buiten die set vallen. Het model gebruikt daarom een fysieke maat: een verblijfsobject groter dan 1.000 vierkante meter waarvan het vloeroppervlak onder anderhalf maal de voetafdruk van zijn pand blijft, dus groot en in feite eenlaags. Landelijk voldoet 224 van de 550 miljoen vierkante meter niet-woonoppervlak daaraan. Per gebruiksdoel is dat aandeel gemeten en als gewicht opgenomen.

Het vloeroppervlak zelf komt uit dezelfde bron als de sloopkosten, zodat hetzelfde gebouw voor verwerven en voor slopen op dezelfde maat en dezelfde samenstelling staat. Het is per cel begrensd op het celoppervlak maal NietWoningen_MaxBouwlagenPerCel, het aantal lagen van het hoogste niet-woongebouw van het land; zonder die grens domineren enkele cellen met een onmogelijk oppervlak elke uitdraai van het saldo, terwijl de allocatie er niets van merkt omdat zulke cellen nooit winnen.

Op Niet_Woningen/Calc staat een IntegrityCheck die het landelijke totaal tussen 250 en 900 miljard euro houdt. Prijs en oppervlak zitten aan elkaar vast: een wijziging bovenstrooms die het vloeroppervlak verzet, verzet dit totaal evenredig zonder dat er in de kostencode iets verandert. De check maakt zo’n verschuiving hard in plaats van stil; vuurt hij, dan hoort de prijs herijkt te worden en niet de grens verruimd.

Parameters: ModelParameters/Wonen/Verwervingskosten. De weggeschreven kaarten van woningen en niet-woningen zijn ontkoppelde bestanden met een fingerprint van hun invoer, zie Ontkoppelde bestanden; ze worden opnieuw gemaakt zodra die invoer verandert.

Funderingsschade

Optioneel wordt funderingsschade meegenomen, maar slechts aan een kant. Staat FunderingschadeWordtHersteld aan, dan draagt de zittende eigenaar de herstelkosten en verandert het exploitatiesaldo niet: de post Herstelkosten wordt wel berekend en komt in geen enkele optelling terug. Staat de schakelaar uit, dan daalt de woningwaarde met het minimum van de schade en de woningwaarde, en dalen daarmee de verwervingskosten. Alleen die tweede tak stuurt de allocatie. Zie Funderingsschade en #680.

Sloopkosten

Het sloopkental is een basisbedrag per vierkante meter vloeroppervlak, per bouwtype, plus voor niet-woningen een asbesttoeslag over het vloeroppervlak in panden met een bouwjaar voor 1994, het jaar van het Nederlandse asbestverbod; panden zonder bouwjaar krijgen geen toeslag. Voor woningen geldt het kental per woningtype over het woonoppervlak van de verblijfsobjecten in de cel. Voor niet-woningen geldt het halkental over het hal-deel en het kental voor overige utiliteit over de rest, op dezelfde oppervlaktemaat en samenstelling als de verwerving. Alle bedragen staan op prijspeil 2017 en gaan met de bouwkostenindex naar het basisjaar van het model; de tabel toont als voorbeeld het prijspeil van een basisjaar 2023, met index 1,29.

component	prijspeil 2017	prijspeil 2023
basis, hal	43	55
basis, overige utiliteit	101	130
asbesttoeslag	20	26
rijtjeswoning en appartement	48	62
twee onder een kap	88	114
vrijstaand	125	161

Het niveau is geijkt op de marktstudies die het Economisch Instituut voor de Bouw voor brancheorganisatie VERAS maakt. Die geven zowel de omzet naar activiteit en marktsector als het gesloopte vloeroppervlak uit de BAG, en dus samen een kental per vierkante meter. Over 2023: sloopwerk 800 miljoen euro, waarvan 73 procent totaalsloop, waarvan 64 procent gebouwen, tegen circa 3,6 miljoen vierkante meter gesloopt. Dat geeft 104 euro per vierkante meter. Dezelfde som over 2018 geeft 113 euro op prijspeil 2023. De verhouding tussen de vier woningtypen komt van Bouwkostenkompas, dat niet meer toegankelijk is; de verhouding tussen hal en overige utiliteit is een aanname, en het niveau volgt uit de landelijke mix.

In dat bedrag zit slopen, materiaalscheiding, afvoer, terreinwerk en de overhead en marge van de sloper. Asbestverwijdering en bodemsanering zitten er niet in, want dat zijn in dezelfde bron aparte activiteiten met eigen omzet. Vandaar de asbesttoeslag als losse component: de helft van de kosten per vierkante meter asbesthoudend dak of gevelpaneel, omdat lang niet elk pand van voor 1994 een asbestdak heeft en bij een meerlaags pand het dak kleiner is dan het vloeroppervlak.

Offerteprijzen uit de markt liggen ongeveer een factor twee lager, rond de 30 tot 55 euro per vierkante meter. Dat verschil is verklaarbaar: offertes gelden een eenvoudige, bereikbare, vrijstaande situatie zonder vergunningen, bemaling, tijdelijke voorzieningen en stedelijke beperkingen.

Parameters: ModelParameters/Wonen/Sloopkosten.

Piekbuibergingkosten

Een nieuwe wijk legt de bergingsmaatregelen aan die bij haar inrichting horen: groene en blauwe daken, halfverharding, holle wegen, wadi’s en doorlatend groen. De aanlegkosten daarvan zijn een eigen post in het saldo, op dezelfde oppervlakken en met dezelfde variantfracties als de bergingsindicator, zodat de allocatie betaalt voor precies de maatregel die de indicator achteraf meet. Ook hier alleen de aanleg: het onderhoud valt bij de beheerder.

Het kental is een ander dan in de indicator. De indicator rekent met de volle aanlegprijs, want die vraagt wat er ligt; deze post rekent met de meerkosten boven de reguliere uitvoering, Classifications/WaterretentieK/MeerkostenTovRegulier, omdat het saldo de grondproductiekosten al aftrekt en die de gewone straat en het gewone gazon al dekken. Alleen bij de halfverharding (30 van de 100 euro per vierkante meter is reguliere bestrating) en de wadi (het kental van gazonaanleg) verschillen de twee bedragen; de andere maatregelen vervangen niets. De referentiekosten liggen ter bevestiging bij Deltares (#798). Doorlatend groen ligt alleen binnen het NbS-toepassingsgebied en telt daarom alleen daar mee.

Het verschil tussen de varianten zit vooral in de halfverharding en de wadi, en omdat de post de allocatie stuurt bepaalt de bergingsambitie zo niet alleen hoe er wordt gebouwd maar ook waar. Zie Piekbuiberging.

Deze post draagt de opslagen voor bijkomende kosten en voor winst en risico niet, want die zijn gedefinieerd op de bouwsom van de woningen en dit is terreininrichting.

De ondergrens onder het saldo

Een locatie waarvan het saldo onder MinimumExploitatieSaldo ligt wordt restrictief verklaard. De toets luidt: saldo kleiner dan de drempel betekent wegzeven. Een hogere waarde is dus strenger en niet ruimer; wie de drempel instelt moet op het teken letten.

De drempel staat per variant in de variantentabel en hoort bij de posten die in het saldo zitten: omdat het saldo een residuele grondwaarde is die alle posten tussen aanneemsom en verkoopprijs draagt, ligt de verdeling laag en zou een drempel op nul een groot deel van het aanbod wegnemen. Welke waarde een toepassing kiest staat op de toepassingspagina; in de NL2120-toepassing staat hij bijvoorbeeld op min een miljoen euro per cel, zodat alleen een locatie afvalt die meer dan een miljoen verlies draait. Dat is een projectkeuze en geen modeleigenschap.

Waar het in de configuratie staat

Onderdeel	Plaats
het saldo zelf	`Templates/Suitabilities/Suitability_Wonen_perOP_T.dms`
bouwkosten	`Templates/VariantData_T/Geschiktheden/Bouwkosten.dms`
grondproductiekosten	`Templates/VariantData_T/Geschiktheden/Grondproductiekosten.dms`
bodemdalingkosten, invoer	`BaseData/Suitabilities/Bodemdalingkosten.dms`
bodemdalingkosten, rekenkern	`Templates/Suitabilities/Bodemdalingkosten_T.dms`
bodemdalingkosten, per pakket	`Templates/VariantData_T/Geschiktheden/Bodemdalingkosten.dms`
piekbuibergingkosten	`Templates/VariantData_T/Geschiktheden/Piekbuibergingkosten.dms`
parameters en kentallen	`ModelParameters/Wonen.dms`
schakelaars per variant	`VariantParameters/VariantK.dms`

De kostenmodules staan aan de variantkant en niet in de basisdata, omdat de keuze tussen de bodemdummy en de bodemdalingkengetallen per variant kan verschillen.

Verantwoording

De keuzes hierboven zijn gemaakt in de volgende issues; daar staat de afweging en de meting die eraan ten grondslag ligt.

#505: de bodemdalingkosten uit de kengetallen van bijlage E als eigen post in plaats van de dummy AndersBouwen, de reistijd in minuten, en de slappe-bodemrestricties in de zeef per variant schakelbaar zodat de bodem via de prijs meeweegt.
#595: een cel zonder invoer krijgt de hoogste geschatte grondproductiekosten en niet nul.
#597: elke post draagt hetzelfde beschikbaarheidsmasker, zodat een niet-beschikbare cel saldo nul heeft.
#672: de btw op de opbrengst, de bijkomende kosten en de winst- en risicovergoeding in het saldo, en het teken van MinimumExploitatieSaldo.
#673: de bouwkosten naar woningtype, genormaliseerd binnen de huursector, en geen opslag naar het aantal bouwlagen.
#674: de verwervingsprijs van niet-woningen als verhouding op de WOZ-woningprijs, gewogen naar het hal-aandeel van het vloeroppervlak.
#680: de funderingsschade werkt alleen via de waardevermindering in de verwervingskosten op de allocatie door; het bedoelde variantverschil staat daar nog open.
#681: de ophoging als maximum van bodemdalingsopgave en waterdiepte, begrensd op de bouwwijze van het pakket.
#701: het sloopkental geijkt op de EIB-marktstudies, met een asbesttoeslag naar bouwjaar en een eigen kental voor hallen.
#723: de bouwwijze als keuze per cel uit wat het pakket toelaat, gedeeld door zeef, kosten en schade.
#787: onbebouwde grond draagt een verwervingsprijs per bodemgebruiksklasse.
#798: de aanlegkosten van de bergingsmaatregelen als post in het saldo, als meerkosten boven de reguliere uitvoering; de referentiekosten liggen bij Deltares.
#799: het saldo van de gealloceerde nieuwbouw als indicator, met dezelfde posten.
#801: de besliste schakelaars vast ingebouwd, waaronder de piekbuibergingpost en de bouwlaagas zonder opslag.
#809: de brondimensie van de grondproductieschatting kiest een soort grondexploitatie voor alle drie de componenten tegelijk, de omvang van het plangebied is een eigen parameter los van de clusteromvang, en de kaveldichtheid krijgt een plafond.
#846: de bijlage van PBL en Fakton als bron van de grondproductieschatting, Bovenwijks als steekproefgemiddelde, het kaveldichtheidsplafond op het hoogste wat de steekproef kende, en de overlap met de sloop- en bodemdalingpost benoemd.