Kosten woningbouw
Terug naar Effectmodules en indicatoren
Deze pagina beschrijft wat het bouwen van de gealloceerde nieuwbouw kost, gesplitst naar wie het betaalt en waarvoor. De indicator staat onder /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/KostenWoningbouw en levert per cel (AdminDomain) de regels hieronder, elk met een landelijk totaal (Per_NL) en een aggregatie naar de regio-indeling van de tabellenexport (Per_Regio).
| Regel | Wat het is | Wie betaalt |
|---|---|---|
Regulier | grondproductie: bouw- en woonrijp maken, bovenwijkse voorzieningen en het planproces | de ontwikkelaar |
MeerkostenBodemdaling | wat daar bovenop komt doordat de ondergrond zakt | de ontwikkelaar |
BeheerEnOnderhoud | onderhoud aan de openbare ruimte over honderd jaar, netto contante waarde | de gemeente |
Bouwkosten | de bouwsom van de woningen zelf, met dezelfde opslagen als in de geschiktheid | de ontwikkelaar |
MeerkostenBouwwijze | het deel van de bouwkosten dat aan de gekozen bouwwijze hangt; nul zolang er geen kostenopslag per bouwwijze is ingevuld | de ontwikkelaar |
De eerste drie regels gaan over het terrein, de laatste twee over het gebouw. Regulier, MeerkostenBodemdaling en Bouwkosten zitten in het exploitatiesaldo en sturen dus de allocatie. BeheerEnOnderhoud staat er expliciet naast, omdat het verschil tussen de inrichtingsalternatieven juist daar terechtkomt: de virtuele ontwikkelaar kiest op aanlegkosten, en wat hij bespaart komt bij de gemeente terug.
De bedragen zijn per hectare en worden geboekt over de cellen waar sinds het basisjaar netto woningen zijn bijgekomen, elk voor het volle celoppervlak (Nieuwbouw_Ha). Dat is grover dan naar rato van het aantal woningen, maar de kengetallen zijn per m² terrein en niet per woning, dus een cel waar wordt gebouwd draagt de inrichtingskosten van die cel. De eerste vier regels hebben elk ook een netto contante waarde in het basisjaar (_NCW), per periode opgebouwd zoals bij elke eenmalige uitgave bij oplevering; zie Verdiscontering. Bij BeheerEnOnderhoud is dat een tweede verdiscontering: het bedrag zelf is al een contante waarde over honderd jaar vanaf oplevering, en wordt daarna van het bouwjaar naar het basisjaar teruggerekend.
Er komen ook twee kaarten uit: welk inrichtingsalternatief waar het goedkoopst is (Alternatief) en met welke bouwwijze er per cel is gebouwd (Bouwwijze), met de hectares per bouwwijze als tabel ernaast.
Deze indicator gaat over de kosten van bouwen, niet over schade aan wat er al staat. Die staat op Funderingsschade. Hoe dezelfde posten binnen de allocatie meewegen, als onderdeel van het exploitatiesaldo, staat op Exploitatiesaldo wonen; het saldo van de gealloceerde nieuwbouw, met dezelfde posten, staat in Grondexploitatie.
Waar de bedragen vandaan komen
De meerkosten door bodemdaling komen uit het Landelijk afwegingskader bodemdalingbestendige nieuwbouw (11211556-001-BGS-0001, 23 maart 2026, Deltares en Sweco in opdracht van IenW). Bijlage E van dat rapport geeft per inrichtingselement en per alternatief een kostenpost. Vier daarvan zijn geen plat tarief maar een functie van een grootheid die als kaart is geleverd:
| Kostenpost | Formule | Kaart |
|---|---|---|
| ophogen en voorbelasten | 20,00 euro/m² per meter ophoging | benodigde ophoogdikte |
| fundering heipalen | onder 1,2 m gratis; 1,2 tot 5 m 25,00 euro; daarboven 25,00 maal de lengte | heipaallengte |
| ophogen met licht materiaal | 5,00 × afgraafdiepte + 125,00 × laagdikte EPS + 20,00 × 0,30 m afdeklaag | dikte EPS-laag |
| afgraven bij drijvend bouwen | 15,00 euro/m² per meter | afgraafdiepte |
De rest van bijlage E zijn platte tarieven per m². De vier kaarten staan in SourceData/Bodem/Bodemdalingbestendig, de kengetallen in ModelParameters/Wonen/Bodemdalingkosten en de locatiegebonden tarieven die daaruit volgen in BaseData/Suitabilities/Wonen/Bodemdalingkosten.
Het rapport levert ook kostenkaarten per alternatief, maar die gebruikt RSopen niet. Die kaarten liggen vast op één verhouding tussen bebouwing, tuinen, straten, parken en water, terwijl de virtuele ontwikkelaar in RSopen zelf een dichtheid kiest en daarmee een andere verdeling. Die verhouding is hier dus een uitkomst en geen invoer. Bijkomend voordeel: de kaarten van het rapport laten bestaand stedelijk gebied, N2000 en buitendijks gebied bewust open, samen ruim 8.000 km² land waarvan het grootste deel woonterrein, en RSopen bouwt daar wel.
Hoe de keuze wordt gemaakt
Het rapport onderscheidt zes inrichtingsalternatieven, in RSopen als Classifications/Modellering/InrichtingsalternatiefK:
| Alternatief | |
|---|---|
| A | integraal ophogen |
| B | partieel ophogen: tuinen, parken en water blijven op het oorspronkelijke materiaal |
| C | ophogen met een vaste 1,20 meter zand |
| D | licht ophoogmateriaal (EPS) |
| E | alles funderen |
| F | drijvend bouwen |
Per cel en per ontwikkelpakket worden de aanlegkosten van alle zes uitgerekend en wordt het goedkoopste toegestane gekozen. Welke alternatieven mogen meedoen staat per alternatief in ModelParameters/Wonen (Bodemdaling_AlternatiefToegestaan_B tot en met _F); integraal ophogen doet als referentie altijd mee, ophogen met 1,20 meter zand alleen waar integraal ophogen met niet meer dan 1,20 meter toe kan, en licht ophoogmateriaal alleen waar de EPS-kaart een waarde geeft. Er wordt nooit over alternatieven gemiddeld: de afgraafdieptes voor drijvend bouwen lopen op de zandgronden op tot boven de honderd meter, en dat is geen fout maar het rapport dat drijvend bouwen daar onbetaalbaar maakt. Met een minimum valt dat alternatief daar vanzelf af; met een gemiddelde zou het de uitkomst vergiftigen.
De meerkosten zijn het verschil met integraal ophogen op een locatie zonder bodemdalingsopgave, dus bij de minimale ophoging van 0,20 meter die de eis maaiveld plus 20 centimeter oplegt, en zonder heipalen; het verschil is op nul begrensd. Daardoor vallen de vlakke posten zoals verharding en riolering tegen elkaar weg zolang ophogen wint, en houd je over wat de bodem werkelijk extra kost. Op alle aanlegkosten ligt de opslag van 19 procent voor algemene kosten, uitvoeringskosten en winst en risico die het rapport hanteert.
Ook de ophoging tegen het water telt mee. De benodigde ophoging is het maximum van wat de bodemdaling vraagt en wat nodig is om boven het water uit te komen, begrensd op wat de bouwwijze aankan. Die bouwwijze wordt per cel gekozen uit wat het pakket toelaat, met dezelfde keuzeregel die de zeef en de overstromingsschade gebruiken, zodat de kosten van een maatregel aan dezelfde voorwaarde hangen als de baten. Het maximum en niet de som, want wie tot de diepste van de twee ophoogt voldoet aan allebei.
Weegt het door in de allocatie?
Ja, maar als tweederangs term. Dat is te meten zonder een tweede allocatie te draaien: de post gaat lineair het saldo in, dus het saldo zonder die post is exact het saldo plus de post. ControleBodemdaling in Suitability_Wonen_perOP_T neemt van beide standen de bovenste cellen en telt de overlap. Omdat de allocator de hoogste saldi kiest, telt niet de hoogte van de post maar of hij de rangorde verandert.
Als voorbeeld, gemeten in de NL2120-toepassing voor casus WLO_hoog_NbSGenuanceerd, zichtjaar 2040, ontwikkelpakket LaagStedelijkEGVS: van de bovenste twee procent van de kandidaatcellen zit 93,1 procent in beide standen en van de bovenste vijf procent 94,9 procent. De post verzet dus ongeveer één op de vijftien toplocaties. Die getallen horen bij dat project en die run; ze zijn een illustratie van de methode en geen eigenschap van de indicator.
Aannames en beperkingen
De belangrijkste keuzes die zijn gemaakt waar het rapport zwijgt of onduidelijk is:
- De heipaalstaffel wordt overal gelezen als bedrag per m². In tabel E-1 staat hij per heipaal, in E-3 tot en met E-7 met dezelfde getallen per m², en hoeveel palen er per m² bebouwing nodig zijn geeft het rapport nergens.
- De heipaallengte is in de levering afgekapt op de klasse boven 14 meter. Alternatief E is daardoor onderschat op ruim 3.000 km², al ligt daarvan maar een klein deel in de gebieden waar de dure alternatieven echt nodig zijn.
- De af te graven laag bij licht ophoogmateriaal is niet geleverd en wordt meetkundig afgeleid als de laagdikte plus 10 centimeter. Die post weegt circa 4 procent van de EPS-kostenpost.
- Straten, wegen en parkeervakken zijn samengevoegd tot één inrichtingselement, want de verdeling daartussen is niet als getal beschikbaar. De rioleringspost werkt daardoor op de volle verharde openbare ruimte.
- Ook binnenstedelijk gelden dezelfde kengetallen, terwijl het rapport dat gebied buiten beschouwing laat.
Twee dingen om te weten bij het lezen van de uitkomst. Partieel ophogen wint vrijwel overal, omdat het integraal ophogen is min het ophogen van tuinen, parken en water en verder identiek; op aanlegkosten alleen is het dus per constructie nooit duurder. Beheer en onderhoud kan dat niet rechtzetten, want tabel E-9 kruist alle onderhoudstarieven voor alle zes de alternatieven aan en maakt tussen integraal en partieel ophogen geen enkel verschil. Het argument tegen partieel ophogen, dat een niet opgehoogde tuin op veen wegzakt en periodiek terug omhoog moet, is in het rapport niet in een kental uitgedrukt.
De diepteplafonds per bouwwijze, die bepalen hoeveel er tegen het water moet worden opgehoogd, zijn een expertinschatting en geen kental; de herkomst per plafond staat bij Classifications/Modellering/DieptevermogenK en in #726, en hoort vermeld te worden in elke publicatie die de verdeling van nieuwbouw over de gevaarzones gebruikt. De werkenkant kent geen exploitatiesaldo en dus geen doorrekening van de inrichtingsalternatieven; wat een werklocatie aan ophoging kost staat als verantwoordingsgetal in de indicator KostenWerklocaties, zie Overstromingsschade.
De volledige aannamelijst staat in #505.
Waar het aan- en uitgaat
Of een variant met deze kengetallen rekent of met de expert-judgementkaart AndersBouwen uit 2019 in de grondproductiekosten staat in de kolom BodemdalingkostenInSaldo van de variantentabel. Die ene kolom schakelt twee dingen tegelijk, en dat is een eis en geen gemak: aan betekent deze post in het saldo en de dummy AndersBouwen in de grondproductiekosten eruit. Staan ze allebei aan, dan wordt de bodem twee keer beprijsd; staan ze allebei uit, dan verdwijnt het bodemeffect helemaal. Staat de kolom uit, dan staan in de indicator ook MeerkostenBodemdaling en BeheerEnOnderhoud op nul: het bodemeffect zit dan in Regulier, en het inrichtingsalternatief waar het onderhoud bij hoort is daar niet gekozen. Welke stand een toepassing kiest staat op de toepassingspagina, zoals Toepassing NL2120.
Omdat die keuze per variant kan verschillen, is de grondproductiekostenmodule variantspecifiek en staat hij niet in de basisdata maar aan de variantkant.
Verantwoording
De keuzes hierboven zijn gemaakt in de volgende issues; daar staat de afweging en de meting die eraan ten grondslag ligt.
- #505: de kengetallen van bijlage E als eigen post, per inrichtingsalternatief doorgerekend op de grondgebruikfracties van het pakket, met de goedkoopste toegestane en de meerkosten tegen de zandgrondreferentie; de aannamelijst waar het rapport zwijgt; en de schakelaar die de dummy AndersBouwen vervangt.
- #651: de netto contante waarde naast de kostenregels, per periode opgebouwd.
- #681: de ophoging als maximum van bodemdalingsopgave en waterdiepte, begrensd op de bouwwijze van het pakket.
- #723: de bouwwijze als keuze per cel uit wat het pakket toelaat, gedeeld door zeef, kosten en schade.
- #726: de diepteplafonds per bouwwijze als expertinschatting, met de herkomst per plafond.
- #727: de kostenkant van de overstromingsmaatregel voor werken als eigen indicator naast deze.
- #763: de bouwkosten van de woningen zelf, de bouwwijzekaart en de hectares per bouwwijze als regels van deze indicator, en de opname van alle regels in de indicatorentabellen.