Grondexploitatie

Terug naar Effectmodules en indicatoren

Deze indicator geeft het exploitatiesaldo van de nieuwbouw die het model heeft gealloceerd: per cel als kaart, en in de indicatorentabellen opgeteld per regio en voor het hele studiegebied. De indicator staat onder /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/Grondexploitatie en beantwoordt een vraag vanuit Deltares (#672, #799).

Het saldo is dezelfde grootheid als de geschiktheid voor wonen: wat een ontwikkelaar op die plek overhoudt na opbrengsten, bouw, terrein, verwerving en sloop. Hoe dat saldo is opgebouwd en waar de posten vandaan komen staat op Exploitatiesaldo wonen; deze pagina beschrijft alleen hoe het saldo als indicator wordt gemeten en wat je daarbij moet weten.

Wat de indicator meet

Per cel het saldo van het ontwikkelpakket dat daar is gealloceerd, voor de volle cel:

Saldo = Opbrengsten
      - Bouwsom - Bijkomende kosten - Winst en risico
      - Grondproductiekosten - Bodemdalingkosten - Piekbuibergingkosten
      - Verwervingskosten - Sloopkosten

Post	Waar de indicator hem vandaan haalt
Opbrengsten	dezelfde `Opbrengsten_perOP` als de geschiktheid, voor het gealloceerde pakket en met de pakketweging in de prijs, netto van btw; dit is de opbrengstterm van de exploitatie en niet de vastgoedwaarde uit Woningwaarde nieuwbouw
Bouwsom, grondproductie, bodemdaling	de kaarten van Kosten woningbouw, die deze posten al voor het gealloceerde pakket uitrekenen
Bijkomende kosten, winst en risico	dezelfde opslagen op de bouwsom als in de geschiktheid
Piekbuiberging	de aanlegkosten van de bergingsmaatregelen van het gealloceerde pakket, als meerkosten boven de reguliere uitvoering, net als in de geschiktheid
Verwerving en sloop	de verwerving van de woningen (met de korting voor corporatiebezit, de vervangingsfactor en de funderingsafwaardering van Funderingsschade), van de niet-woningen en van de grond, en de sloop van woningen en niet-woningen, alles voor de bebouwing van het basisjaar en verdeeld over het kadastrale perceel zoals in de geschiktheid

Elke post wordt een keer doorgerekend met het pakket dat in de cel is gealloceerd, in plaats van voor alle pakketten met een selectie achteraf. Dat is dezelfde aanpak als bij Kosten woningbouw. Voor de opbrengsten en de kosten van bouw en terrein geeft dat per constructie hetzelfde getal als de geschiktheid, want de geschiktheid maskeert die posten alleen met de beschikbaarheid van de cel, en op een gealloceerde cel was die beschikbaarheid een.

De verwerving is dezelfde als in de geschiktheid: wat de ontwikkelaar betaalt voor de bebouwing van het perceel, met de korting voor corporatiebezit en de vervangingsfactor, en verdeeld over het kadastrale perceel, zodat een tuincel die de allocatie koos met de kosten van het huis erop ook in het saldo die kosten draagt. Het saldo per cel is daarmee het saldo waarop de allocatie koos, op een verschil na. Op een perceel met een pand kiest de allocatie het perceel als geheel, op het gemiddelde saldo van de beschikbare cellen min de verwerving en de sloop van de cellen die niet beschikbaar waren. De indicator bouwt dat perceelsaldo na als SaldoKeuze (container PerPerceel); dat is exact op cellen buiten zo’n perceel en op percelen die de allocatie in dit zichtjaar in hun geheel met hetzelfde pakket heeft bebouwd (IsExact), en een benadering waar zij een deel nam, want welke cellen toen beschikbaar waren weet de indicator niet. De kaart Saldo blijft per cel.

Op SaldoKeuze rust de controle van de indicator. De zeef per ontwikkelpakket toetst het saldo op elke cel, ook binnen plancapaciteit, en laat geen cel door met een saldo onder de drempel uit de variantparameters (MinimumExploitatieSaldo). Het laagste SaldoKeuze van de cellen die de allocatie in dit zichtjaar heeft bebouwd en waar de nabouw exact is, ligt daarom op of boven die drempel; het controleharnas bewaakt dat met de rij grondexploitatie_min_boven_drempel in Diagnose/Checks, met een paar euro ruimte voor afronding. Ligt het eronder, dan rekent de nabouw een post anders dan de geschiktheid. De groenopslag waarmee de allocatie de opbrengsten per zichtjaar corrigeert zit in de zeeftoets noch in dit saldo.

De kaart is gevuld op de cellen waar sinds het basisjaar netto woningen zijn bijgekomen en het model zelf een pakket heeft ingericht, en leeg daarbuiten, zodat een gebouwde cel met saldo nul te onderscheiden is van een cel waar niets is gebeurd. Negatief is een tekort dat elders gedekt moet worden, positief een overschot.

Die voet is die van Kosten woningbouw min de nieuwbouw die uit de BAG is overgenomen. Op die cellen heeft het model geen exploitatie gedaan: de woningen staan er bovenop wat er in het basisjaar al stond, zonder verwerving of sloop. Met die cellen erin zou het saldo de verwervingskosten dragen van bestaande woningen die nooit zijn gekocht. De toets is dezelfde als bij de groenwaardering en de piekbuiberging: een gealloceerd pakket dat geen BAG-nieuwbouw is.

Twee keuzes die de uitkomst bepalen

Twee vragen liggen nog bij Deltares (#799), en de indicator neemt daar een voorlopige stand op.

Er wordt geteld over de cellen waar het model zelf heeft gebouwd, en niet over alle cellen die door de zeef komen. Het eerste is het saldo van wat er staat, het tweede dat van alle kandidaten, en die twee verschillen een orde van grootte.
Per cel telt het saldo van het gealloceerde pakket, en niet het beste saldo over alle pakketten die op die cel mochten.

De onrendabele top en het overschot, de tweede en derde grootheid uit #799, zijn dit saldo gesplitst op teken. Ze volgen zodra de twee vragen zijn beantwoord; wie ze eerder nodig heeft kan ze op de kaart maken.

Aannames en beperkingen

De verwerving en de sloop hangen, net als in de geschiktheid, aan de bebouwing van het basisjaar. Wat het model zelf in een eerder zichtjaar heeft gebouwd heeft in het saldo verwervingswaarde nul en sloopkosten nul. Dat is geen benadering van de indicator maar dezelfde keuze als in de allocatie, zie Exploitatiesaldo wonen.
Het saldo valt bij oplevering. De kaart van een zichtjaar draagt alle nieuwbouw sinds het basisjaar, tegen de prijzen en kentallen van het basisjaar. Er is geen netto contante waarde per periode, zoals Woningwaarde nieuwbouw die wel heeft.
De bedragen zijn per volle cel van het pakket, ook waar er per saldo maar een enkele woning is bijgekomen. Dat is dezelfde grofheid als bij de kosten van woningbouw.

In de indicatorentabel

In de landsdekkende tabel en in de tabel op de gekozen regio-indeling staan Grondexploitatie_Saldo (euro) en Grondexploitatie_Saldo_perHa (euro per hectare nieuwbouw, met als noemer de hectares waarover het saldo is geboekt: KostenWoningbouw_Nieuwbouw_Ha min de BAG-nieuwbouw). Daarnaast staan de negen posten van het saldo als kolom Grondexploitatie_Post_<post>, elk op dezelfde voet als het saldo, zodat de opbrengsten min de acht kostenposten precies Grondexploitatie_Saldo geven. De drie posten die ook als KostenWoningbouw_... in de tabel staan zijn hier kleiner, want die kolommen tellen de BAG-nieuwbouw mee, waarover geen saldo is geboekt.

Configuratie

Indicator: /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/Grondexploitatie in cfg/main/Templates/Indicatoren.dms, met de posten onder Posten, de posten op de voet van het saldo onder PostenNieuwbouw, en de nabouw van het perceelsaldo onder PerPerceel met SaldoKeuze, IsExact en Saldo_Min_BovenDrempel voor de controle.
Het saldo dat de allocatie stuurt: cfg/main/Templates/Suitabilities/Suitability_Wonen_perOP_T.dms.
Export: kaart Grondexploitatie_Saldo_<jaar>_Eur_<studiegebied>.tif, de voet Grondexploitatie_Nieuwbouw_Ha_<jaar>_<studiegebied>.tif, vier posten als Grondexploitatie_Post_<post>_<jaar>_Eur_<studiegebied>.tif (de andere vijf zijn uit de kaarten van Kosten woningbouw en de voet af te leiden), en de kolommen in cfg/main/Templates/Indicatoren_T/Export.dms.