Grondexploitatie

Terug naar Effectmodules en indicatoren

Deze indicator geeft het exploitatiesaldo van de nieuwbouw die het model heeft gealloceerd: per cel als kaart, en in de indicatorentabellen opgeteld per regio en voor het hele studiegebied. De indicator staat onder /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/Grondexploitatie en is gebouwd in #799, op verzoek vanuit Deltares in #672.

Het saldo is dezelfde grootheid als de geschiktheid voor wonen: wat een ontwikkelaar op die plek overhoudt na opbrengsten, bouw, terrein, verwerving en sloop. Hoe dat saldo is opgebouwd en waar de posten vandaan komen staat op Exploitatiesaldo wonen; deze pagina beschrijft alleen hoe het saldo als indicator wordt gemeten en wat je daarbij moet weten.

Wat de indicator meet

Per cel het saldo van het ontwikkelpakket dat daar is gealloceerd, voor de volle cel:

Saldo = Opbrengsten
      - Bouwsom - Bijkomende kosten - Winst en risico
      - Grondproductiekosten - Bodemdalingkosten - Piekbuibergingkosten
      - Verwervingskosten - Sloopkosten
Post Waar de indicator hem vandaan haalt
Opbrengsten dezelfde Opbrengsten_perOP als de geschiktheid, voor het gealloceerde pakket, netto van btw
Bouwsom, grondproductie, bodemdaling de kaarten van Kosten woningbouw, die deze posten al voor het gealloceerde pakket uitrekenen
Bijkomende kosten, winst en risico dezelfde opslagen op de bouwsom als in de geschiktheid
Piekbuiberging de aanlegkosten van de bergingsmaatregelen van het gealloceerde pakket, alleen als die post in de geschiktheid aanstaat
Verwerving en sloop de verwervings- en sloopkosten van wat er in het basisjaar stond, met de funderingsafwaardering van Funderingsschade

Elke post wordt een keer doorgerekend met het pakket dat in de cel is gealloceerd, in plaats van voor alle pakketten met een selectie achteraf. Dat is dezelfde aanpak als bij Kosten woningbouw en geeft per constructie hetzelfde getal als de geschiktheid, want de geschiktheid maskeert elke post alleen met de beschikbaarheid van de cel, en op een gealloceerde cel was die beschikbaarheid een.

Dat is ook te controleren. De zeef laat geen cel door met een saldo onder de drempel uit de variantparameters (MinimumExploitatieSaldo), dus het minimum van de kaart hoort op die drempel te liggen. In de NL2120-toepassing (productierun van 10 september 2026, BAU, Y2120) was dat minimum precies min 1.000.000 euro per cel, de drempel van die variant. Zit er een cel onder, dan is die niet via de zeef gekomen.

De kaart is gevuld op de cellen waar sinds het basisjaar netto woningen zijn bijgekomen en het model zelf een pakket heeft ingericht, en leeg daarbuiten, zodat een gebouwde cel met saldo nul te onderscheiden is van een cel waar niets is gebeurd. Negatief is een tekort dat elders gedekt moet worden, positief een overschot.

Die voet is die van Kosten woningbouw min de nieuwbouw die uit de BAG is overgenomen (#550). Op die cellen heeft het model geen exploitatie gedaan: de woningen staan er bovenop wat er in het basisjaar al stond, zonder verwerving of sloop. Met die cellen erin zou het saldo de verwervingskosten dragen van bestaande woningen die nooit zijn gekocht.

Twee keuzes die de uitkomst bepalen

#799 laat twee vragen open, en de indicator neemt daar een voorlopige stand op.

  1. Er wordt geteld over de cellen waar het model zelf heeft gebouwd, en niet over alle cellen die door de zeef komen. Het eerste is het saldo van wat er staat, het tweede dat van alle kandidaten, en die twee verschillen een orde van grootte.
  2. Per cel telt het saldo van het gealloceerde pakket, en niet het beste saldo over alle pakketten die op die cel mochten.

De onrendabele top en het overschot, de tweede en derde grootheid uit #799, zijn dit saldo gesplitst op teken. Ze staan er nog niet als aparte kolom; wie ze nodig heeft kan ze op de kaart maken.

Aannames en beperkingen

  • De verwerving en de sloop hangen, net als in de geschiktheid, aan de bebouwing van het basisjaar. Wat het model zelf in een eerder zichtjaar heeft gebouwd heeft in het saldo verwervingswaarde nul en sloopkosten nul. Dat is geen benadering van de indicator maar dezelfde keuze als in de allocatie, zie Exploitatiesaldo wonen.
  • Het saldo valt bij oplevering. De kaart van een zichtjaar draagt alle nieuwbouw sinds het basisjaar, tegen de prijzen en kentallen van het basisjaar. Een netto contante waarde per periode, zoals Woningwaarde nieuwbouw die heeft, is er nog niet.
  • Een cel die niet via de zeef is binnengekomen maar wel een pakket van het model draagt, bijvoorbeeld uit een hard plan, draagt de verwervingskosten van wat er in het basisjaar stond terwijl de zeefdrempel daar nooit op is getoetst. Lees het opgetelde saldo daarom naast de verdeling over de cellen; het aandeel cellen onder de drempel uit de variantparameters is daarvoor de maat.
  • De bedragen zijn per volle cel van het pakket, ook waar er per saldo maar een enkele woning is bijgekomen. Dat is dezelfde grofheid als bij de kosten van woningbouw.

In de indicatorentabel

Twee kolommen, in de landsdekkende tabel en in de tabel op de gekozen regio-indeling: Grondexploitatie_Saldo (euro) en Grondexploitatie_Saldo_perHa (euro per hectare nieuwbouw, met als noemer de hectares waarover het saldo is geboekt: KostenWoningbouw_Nieuwbouw_Ha min de BAG-nieuwbouw).

Configuratie

  • Indicator: /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/Grondexploitatie in cfg/main/Templates/Indicatoren.dms, met de posten onder Posten.
  • Het saldo dat de allocatie stuurt: cfg/main/Templates/Suitabilities/Suitability_Wonen_perOP_T.dms.
  • Export: kaart Grondexploitatie_Saldo_<jaar>_Eur_<studiegebied>.tif, en de twee kolommen in cfg/main/Templates/Indicatoren_T/Export.dms.