Geschiktheid

De geschiktheid van een locatie bepaalt hoe aantrekkelijk die locatie is voor een bepaalde sector of subsector. Geschiktheid is, samen met beschikbaarheid en dichtheid, een van de drie filters die bepalen waar en hoeveel er wordt gealloceerd. In de allocatieprocedure worden beschikbare locaties gesorteerd op geschiktheid: de locatie met de hoogste geschiktheid wordt als eerste ontwikkeld, totdat de regionale claim is vervuld.

De geschiktheidsbepaling bestaat uit twee componenten die per sector een verschillende rol spelen.

De twee componenten

Empirische component

De empirische component beschrijft de “intrinsieke” aantrekkelijkheid van een locatie, gebaseerd op statistische analyses van waargenomen patronen. Deze component is scenario- en variant-onafhankelijk: ze is voor alle varianten gelijk en wordt eenmalig berekend en opgeslagen.

De empirische component wordt per sector op een andere manier bepaald:

Sector	Methode	Eenheid	Bronbestand
Wonen	Exploitatiesaldo	Euro	Hedonische prijsanalyse (NVM), grondproductiekosten (regressie), bouwkosten (kentallen)
Werken	Kans op voorkomen	Waarschijnlijkheid (0-1)	Multinomiaal logitmodel per Jobs6-subsector
Verblijfsrecreatie	Kans op voorkomen	Waarschijnlijkheid (0-1)	Logitmodel
Zon	Belevingskaart landschap (geinverteerd)	Score	CBS/WUR belevingskaart
Wind	Belevingskaart landschap (geinverteerd) + plaatsingsregels	Score	CBS/WUR belevingskaart

Ontwerpcomponent (tredes)

De ontwerpcomponent beschrijft de relatieve voorrang van locatietypen op basis van beleidskeuzen en ontwerpprincipes. Ze is variant-specifiek en kan per toepassing worden aangepast. De ontwerpcomponent wordt geoperationaliseerd via het tredeconcept, naar analogie met de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het tredeconcept werkt als volgt: locaties worden ingedeeld in een hierarchie van treden, waarbij lagere treden (hogere voorrang) eerder aan bod komen dan hogere treden. Binnen elke trede bepaalt de empirische geschiktheid de volgorde. De allocatie vult eerst alle beschikbare locaties in de laagste trede, en gaat pas door naar de volgende trede als de claims nog niet zijn vervuld of de locaties in de vorige trede op zijn.

De ontwerpcomponent heeft daarmee voorrang op de empirische component: een locatie in een lage trede met lage empirische geschiktheid wordt eerder ontwikkeld dan een locatie in een hoge trede met hoge empirische geschiktheid.

Geschiktheid wonen: het exploitatiesaldo

De geschiktheid voor wonen is gebaseerd op een exploitatiesaldo: het verschil tussen de verwachte opbrengsten en de verwachte kosten van woningontwikkeling op een locatie, per ontwikkelpakket. Wat een ontwikkelpakket is, welke pakketten er per variant en per subsector zijn en welke zeef bepaalt of een pakket op een cel mag landen, staat op Uitwerking wonen.

Opbrengsten

De verwachte opbrengst is afgeleid uit een hedonische prijsanalyse van NVM-transactiedata (2000 tot en met 2023). Deze analyse schat de woningwaarde per woningtype (WP4) als functie van woningkenmerken (oppervlak, kamers, onderhoud, hoogbouw) en locatiekenmerken: bereikbaarheid (reistijd naar 500k inwoners en naar OV-knooppunten), stedelijke aantrekkelijkheid (UAI, netwerkgebaseerd) en, sinds issue #566, de natuur- en waterfracties in de omgeving (fr_natuur_tot2500m: aandeel natuur binnen 2,5 km; fr_water_500m: aandeel water binnen 500 m, beide uit LGN2024). De opbrengsten per ontwikkelpakket worden gerekend met de natuur- en waterfracties van het basisjaar. Sinds issue #637 corrigeert de allocatie die opbrengsten per zichtjaar voor de natuur en het water die er aan het begin van dat zichtjaar liggen; zie de paragraaf Dynamische groennabijheid hieronder. De verandering ten opzichte van het basisjaar wordt achteraf gewaardeerd in Woningwaarde agv groenveranderingen. De coefficienten worden extern geschat (PriceIndices, spec rs_groen) en ingelezen via NVM_filedate en NVM_coeff_Year. De volledige prijsfunctie, de variabelenkeuze en de aannames per toepassing staan op Hedonisch woningprijsmodel.

Per ontwikkelpakket wordt de verwachte opbrengst berekend als de gesommeerde waarde van de woningen in dat pakket, vermenigvuldigd met het aantal woningen per hectare.

Dynamische groennabijheid

De geschiktheid voor wonen is sinds issue #637 niet meer statisch. Per zichtjaar wordt de natuur- en waterfractie opnieuw bepaald voor de stand aan het begin van dat zichtjaar, met hetzelfde sjabloon dat de indicator gebruikt (Templates/Suitabilities/Groenfracties_T). Het verschil met het basisjaar levert per woningtype een relatieve prijsopslag, waarmee de opbrengsten in de allocatie worden vermenigvuldigd. Alleen de opbrengsten worden gecorrigeerd, niet het exploitatiesaldo als geheel.

De vertraging van een zichtjaar is opzet: wat in een zichtjaar wordt gebouwd, is gebouwd in de periode ervoor en kan dus niet beprijsd zijn met natuur die in diezelfde periode is aangelegd. Daardoor is er ook geen endogeniteit binnen een zichtjaar, want de kaart ligt vast voordat de eerste iteratie begint. In het eerste zichtjaar is de opslag nul, want dan is er nog niets gerealiseerd dat mee kan tellen. Wie alleen het eindjaar doorrekent, heeft maar een zichtjaar en merkt dus niets van dit mechanisme.

Kosten

De kostenkant bestaat uit acht posten:

Bouwkosten: de bouwsom van het vastgoed, als kental in euro per vierkante meter bruto vloeroppervlak maal het bvo van het ontwikkelpakket. Het niveau komt uit CBS-tabel 83673NED; daaroverheen ligt een verhouding per woningtype.
Bijkomende kosten: honoraria, leges, rente tijdens de bouw en onvoorzien, als opslag op de bouwsom.
Winst en risico: de vergoeding van de ontwikkelaar over de vastgoedinvestering.
Grondproductiekosten: het bouw- en woonrijp maken van de grond, de bovenwijkse voorzieningen en het planproces. Geschat met drie semi-logaritmische regressies op grondexploitaties uit 2019, met de kaveldichtheid, de reistijd naar 5.000 inwoners, de omvang van het plangebied en een bodemdummy als locatievariabelen.
Bodemdalingkosten: de meerkosten van bouwen op een bodemdalingsgevoelige ondergrond ten opzichte van de zandgrondreferentie, per cel en per ontwikkelpakket. Alleen de aanlegkosten, want alleen die komen bij de ontwikkelaar terecht.
Piekbuibergingkosten: de aanleg van de bergingsmaatregelen die bij het pakket horen. Staat standaard uit.
Verwervingskosten: het opkopen van het bestaande vastgoed en van de grond. Voor woningen uit de hedonische waardeschatting, voor niet-woningen uit de WOZ-brondata, voor onbebouwde grond uit een prijs per bodemgebruiksklasse.
Sloopkosten: het slopen van de bestaande bebouwing, met een basiskental per bouwtype plus een asbesttoeslag voor panden van voor 1994.

Het exploitatiesaldo per locatie per ontwikkelpakket is:

Residuele waarde  = Opbrengsten
                  - Bouwkosten - Bijkomende kosten - Winst en risico
                  - Grondproductiekosten - Bodemdalingkosten - Piekbuibergingkosten

Exploitatiesaldo  = Residuele waarde - Verwervingskosten - Sloopkosten

Locaties met een hoger exploitatiesaldo zijn aantrekkelijker. Locaties met een saldo onder MinimumExploitatieSaldo kunnen restrictief worden verklaard; die drempel staat per variant in VariantK.dms, en een hogere waarde is daar strenger en niet ruimer.

De volledige beschrijving van elke post, met de bronnen, de coefficienten, de lagen die de kaarten maken en de aannames, staat op Exploitatiesaldo wonen.

Geschiktheid werken: multinomiaal logitmodel

De geschiktheid voor werken wordt bepaald via een multinomiaal logitmodel dat de kans op ontwikkeling van elk van de zes werksubsectoren (Jobs6) per locatie schat. Wat die zes subsectoren zijn en hoe de sector verder is uitgewerkt staat op Uitwerking werken. Het model is geschat in het rapport Ruimte voor werken (Spinlab Research Memorandum SL-20, VU/PBL, 2022, hoofdstuk 4): het verklaart per 100m-cel de groei van de pandvoetafdruk per BAG-functie van minimaal 100 m2 per hectare tussen 2012 en 2022, ten opzichte van geen groei als referentiecategorie (pseudo-R2 0,186). De coefficienten worden ingelezen uit een gedateerde CSV (Werken_coeff_date, nu logitcoeff_mlogit_devtype_20220401.csv) die een op een overeenkomt met tabel 5 uit het rapport.

De verklarende variabelen zijn:

Afstand tot vrachtluchthaven, snelwegoprit (2018), zeehaven (2019), treinstation (2019), stedelijke contour (2000), alle log-getransformeerd en gecensureerd op minimaal 1 km
Reistijd naar 100.000 inwoners (log-getransformeerd, gecensureerd op 1 tot 120 minuten)
Hedonische grondprijs 2007 (log-getransformeerd, plus 1 euro per m2)
Urban Attractivity Index (UAI)
Landgebruiksaandelen in de cel (niet-beschikbaar, bouwterrein, natuur, wonen) en het aandeel overig bebouwd in een straal van 1000 m

Per locatie worden de zes kansen genormaliseerd via de multinomiale logitformule:

P(sector_j) = exp(V_j) / (1 + sum(exp(V_k)))

Wat uit de schatting niet wordt toegepast

De formule gebruikt 14 van de 31 geschatte termen. De provinciale fixed effects zijn bewust weggelaten omdat ze harde grenseffecten tussen provincies zouden geven (issue #599). Ook de vijf beleidsdummy’s uit de schatting (VINEX, Natura2000, bundelingsgebieden, bufferzones 2005, EHS 1990) staan niet in de formule: ruimtelijke restricties legt RSopen op via de Beschikbaarheid (zeef en restrictiekaarten), en het beleid uit de schattingsperiode is geen toekomstbeleid. Keerzijde is dat de kaart de geschatte negatieve druk mist waar de zeef die gebieden niet uitsluit.

Vintage van de invoerdata

De coefficienten zijn geschat op de stand aan het begin van de groeiperiode (2012); de toepassing voedt ze met de actuele stand, in de logica dat de stand van nu de groei hierna voorspelt. Concreet: de landgebruiksaandelen komen uit het BBG-jaar BBG_Year (nu het methodologisch herziene NBBG2022, waarin onder meer de nieuwe klasse zonnepark als overig bebouwd meetelt), de reistijd naar 100.000 inwoners uit een kaart met peiljaar 2024, en de UAI wordt dynamisch berekend uit BAG-tellingen van BAG_RecentYear met hernormalisatie op het actuele maximum, tegen de op 2018 geschatte coefficient. Cellen met ontbrekende data krijgen een nut van -1e9 en daarmee kans 0 (issue #599); de grondprijskaart is daarbij de enige invoer zonder eigen vangnet, maar is gebiedsdekkend gevuld (controle augustus 2026: 0 nodata-cellen).

Rol in de allocatie

Sinds de doorlichting van augustus 2026 is de werken-geschiktheid op drie punten schakelbaar aangepast (alle drie standaard aan, parameters in ModelParameters/Werken):

Dynamisch per zichtjaar (GeschiktheidDynamisch, analoog aan de dynamische groennabijheid van wonen): de aandelen wonen, natuur en water in de cel en het buurtaandeel overig bebouwd (1000 m) worden per zichtjaar bijgewerkt met wat het model in eerdere zichtjaren heeft gealloceerd of exogeen opgelegd, uit de beginstand van het zichtjaar. Nieuw werken trekt zo vervolgallocaties aan. Bouwterrein en de UAI blijven statisch; in het eerste zichtjaar is de kaart gelijk aan de statische kaart.
Raw-nut als allocatie-input (GeschiktheidAlsRaw): binnen een subsector telt alleen de rangorde, en de MNL-noemer (die per cel verschilt) drukt cellen die voor meerdere sectoren aantrekkelijk zijn ten onrechte omlaag; daarom rangschikt de allocatie op het raw-nut. Cellen met ontbrekende data zijn null en komen nooit in de kandidaatset.
Trede-prioriteit in de subsectorkeuze (TredePrioriteitInSubsectorKeuze): wanneer meerdere werksubsectoren dezelfde cel boven hun zaaglijn hebben, wint eerst de subsector met harde plannen op die cel, dan zachte plannen, dan stimuli (KanOp-gefilterd), en pas daarbinnen de hoogste kans. De tredescores zelf zijn tussen subsectoren niet vergelijkbaar, omdat het aantal treden per subsector verschilt.

Binnen een subsector telt de kaart verder puur ordinaal binnen een trede; zie Allocatie procedure in formules.

Daarnaast dragen twee voorrangstredes de plek waar nieuwe werkgelegenheid landt, beide als hoogste as in een eigen tredetabel en beide schakelbaar:

Kantoorverdikking in de bestaande voorraad (KantoorVerdikkingInBestaand, RSopen#668): op cellen waar zakelijke dienstverlening in het basisjaar de werkstand domineert (KantoorDominantieDrempel, 0,90) geldt een potentieelvloer van de eigen werkstand maal de verdikkingsfactor, gaat de trede boven greenfield, en vervallen de sloopleeftijd- en IBIS-vol-toetsen in de zichtjaarzeef. Zo landt de bureaudeling in de panden waar de bureaus staan; zie Dichtheid voor de dichtheidskant.
Verzorgende functies bij de wijken (VerzorgendVolgtWoongebied, RSopen#710): voor detailhandel, overige consumentendiensten en overheid en kwartaire diensten gaan cellen binnen bestaand bebouwd gebied of binnen VerzorgendWoongebiedStraal (250 meter) rond bestaand woongebied boven alles daarbuiten. Kaal buitengebied is alleen nog overloop. De schijf is verankerd op het basisjaar, want de tredes zijn variantstatisch; wijken uit latere zichtjaren trekken dus nog geen voorzieningen aan, zie de open punten in RSopen#710.

De doorlichting bracht ook de beperkingen van de onderliggende schatting in kaart (schattingsperiode voor corona en voor het verdozingsbeleid, menging van verdichting en uitleg in de schatting, vintage-kwesties). De herschatting wordt voorgesteld in issue #647.

Geschiktheid verblijfsrecreatie: logitmodel

De geschiktheid voor verblijfsrecreatie volgt een vergelijkbare benadering als werken, maar met een binair logitmodel (wel/niet verblijfsrecreatie). De verklarende variabelen zijn:

Afstand tot luchthaven, snelwegoprit, treinstation, stedelijke contour, Natura 2000
Reistijd naar 100.000 inwoners (log-getransformeerd)
Hedonische grondprijs
Landschapskwaliteit (belevingskaart)
Landgebruiksaandelen in de omgeving (1000m radius): landbouw, infrastructuur, bos, overige natuur, wonen, water, diversiteit

De coefficienten worden extern geschat en ingelezen via Verblijfsrec_coeff_date. Cellen met ontbrekende data krijgen sinds augustus 2026 kans 0 in plaats van 0,5; dit is dezelfde nodata-afhandeling die voor werken in issue #599 is ingevoerd.

Geschiktheid zon en wind

Zon

De geschiktheid voor zonne-energie is gebaseerd op de zonneladder, een hierarchie van locatietypen geordend naar maatschappelijke voorkeur. De zonneladder is volledig ontwerpmatig (geen empirische component) en wordt gedefinieerd in VariantParameters/Tredes/Zon.dms. Binnen elke trede van de zonneladder wordt gesorteerd op de (geinverteerde) belevingskaart landschap: locaties met lagere landschapsbeleving worden eerder benut.

De specifieke treden van de zonneladder worden gedefinieerd in BaseData/Zonneladder en omvatten categorieen als bermen, parkeerplaatsen, geluidswallen, en landbouwgrond.

Wind

De geschiktheid voor windenergie combineert de (geinverteerde) belevingskaart landschap met een set plaatsingsregels voor windturbines. Deze regels bepalen of een locatie fysiek geschikt is voor het plaatsen van een turbine, rekening houdend met onderlinge afstanden, orientatie en minimale groepsgrootte. De plaatsingsregels worden geevalueerd via een stempelpatroon dat in de allocatiefase wordt toegepast.

Het tredeconcept in detail

De volledige beschrijving van de ladder staat op Tredes: hoe een ladder uit assen wordt opgebouwd, welke assen er zijn, welke ladders er per sector en subsector bestaan, welke assen met de tijd meebewegen en waar je op moet letten als je er een aanpast. Hieronder alleen wat je nodig hebt om een geschiktheidskaart te lezen.

Een ladder is een cartesisch product van assen, per sector, per subsector en per trede-variant gedefinieerd in VariantParameters/Tredes/. Voor wonen in de BAU-ladder zijn de assen plancapaciteit met stimuli (4 klassen), bestaand bebouwd gebied (2), OV-bereikbaarheid (3), eigendom (3) en grondgebruik (2), samen 144 klassen. De volgorde van de assen is de prioriteitsvolgorde: de eerste as weegt het zwaarst, en harde plannen bezetten daarmee de bovenste 36 van de 144 treden. Een locatie binnen harde plancapaciteit, buiten bebouwd gebied en zonder OV krijgt dus nog steeds voorrang boven een locatie buiten plancapaciteit, binnen bebouwd gebied en nabij OV.

De eerste as is geen kruisproduct van plan en stimuli maar een aaneenschakeling van vier klassen op volgorde: een cel valt in de eerste klasse die op haar van toepassing is. Deze pagina beschreef hem tot september 2026 als kruisproduct, en dat leidt tot een verkeerd beeld van de ladder.

De ladder beslist sinds issue #759 op cellen van 25 meter, dezelfde waarop de allocatie kiest, en wordt sinds issue #775 per as opgebouwd in plaats van met een kaart per klasse. Dat laatste is een rekenwijze en geen methodewijziging: nul cellen verschil, bij een fractie van het geheugen.

De trede-variant per sector wordt aangestuurd via Trede_Variant in VariantK.dms. De namen van de trede-sets zijn niet dezelfde als de namen van de varianten van een toepassing: Intensiveren en Transformeren komen uit de Ruimtelijke Verkenningen 2023, en een latere toepassing kan er met een andere variantnaam naar verwijzen. Zie Deel III voor de toepassingen. De dimensie bouwregime heette eerder maatregelen; zie issue #614 voor het onderscheid tussen bouwregime, een eigenschap van de plek, en bouwwijze, een eigenschap van het ontwikkelpakket.

Drie van de vijf wonen-assen bewegen sinds issue #739 en issue #749 met de tijd mee, alle drie achter een schakelaar die sinds september 2026 aanstaat: de plancapaciteit vervalt op een vervaldatum, het eigendom op een eigen vervaldatum, en het bebouwd gebied groeit per zichtjaar aan met een schijf van 100 meter rond wat het model heeft gebouwd. De OV-bereikbaarheid en het bouwterrein staan op het basisjaar. Zie Tredes voor de redenen en de uitwerking.

Samenspel empirisch en ontwerp

De uiteindelijke geschiktheidswaarde die in de allocatie wordt gebruikt is een combinatie van de trede (ontwerpcomponent) en de empirische score. De trede bepaalt de grofmazige volgorde; de empirische score bepaalt de fijnmazige volgorde binnen elke trede.

In de implementatie wordt de empirische kaart per subsector eerst omgezet in een rangnummer, dat wordt opgeteld bij een offset die per trede verschilt. Locaties in lagere treden krijgen een hogere offset, waardoor ze altijd boven locaties in hogere treden uitkomen, ongeacht de empirische score.

Geschiktheid_totaal = Trede_offset x bereik + rangnummer(Empirische_geschiktheid)

Dit mechanisme waarborgt dat de ontwerpvoorkeur leidend is, terwijl binnen de ontwerpvoorkeur de empirische onderbouwing de doorslag geeft. Binnen een trede telt daardoor alleen de rangorde van de empirische score, niet de hoogte. De concurrentie tussen subsectoren van dezelfde sector om dezelfde cel wordt beslist op de hoogte van de empirische score; voor werken gaat daar sinds augustus 2026 de plancapaciteit- en stimuliprioriteit aan vooraf (zie Rol in de allocatie onder de werken-paragraaf).