Uitwerking wonen

Terug

Wonen is de eerste sector in de allocatievolgorde, in lijn met de praktijk waarin woningbouw de sterkste aanspraak op ruimte maakt. Deze pagina beschrijft hoe de sector is uitgewerkt: de subsectoren, de opgave, de ontwikkelpakketten, waar een pakket mag landen, welk pakket wint, en wat er van een gekozen pakket op de kaart terechtkomt.

De onderdelen die wonen deelt met de andere sectoren staan op eigen pagina’s: de zeef en de restricties op Beschikbaarheid, het exploitatiesaldo op Geschiktheid en in detail op Exploitatiesaldo wonen, de prijsfunctie eronder op Hedonisch woningprijsmodel, de dichtheidszeef op Dichtheid, de stand in het basisjaar op Startstaat en de iteratie zelf op Allocatie procedure in formules.

Sector en subsectoren

De sector wonen kent vier subsectoren, het kruisproduct van woningtype en huursector (Classifications/Vastgoed/WP2xVSSH):

De standvariabele is de woning. Een cel draagt daarnaast de pandvoetafdruk van wonen, het gekozen ontwikkelpakket (OP_rel) en de gekozen subsector (SubSector_rel). Die laatste twee schrijft het model als positie weg, met een legenda ernaast; zie Ontkoppelde bestanden.

De vier subsectoren concurreren onderling om dezelfde cel. De allocatieregio is de NVM-woningmarktregio (76 regio’s, herbouwd uit de NVM-indeling van 2011 op de gemeentegrenzen van de gekozen CBS-jaargang). Blijft er in een regio een restclaim over, dan komt die op COROP-niveau (40 regio’s) opnieuw aan bod en daarna op provincieniveau (12). Zie Overflow voor die trap. De volgorde staat in ModelParameters/SectorAllocRegio; alleen de fijnste regel per sector doet mee in vervolgsequenties, zodat verdringing zo lokaal mogelijk wordt opgelost.

Het model kiest de cel op 25 meter (CompactedAdminDomain), en ook de trede en de zeef beslissen op diezelfde cellen. Alleen de maximale woningdichtheid is een blokgrootheid op 100 meter, en dat is opzet: die is een eigenschap van de omgeving en niet van de cel. Zie Allocatie procedure in formules en Tredes.

De opgave

De regionale opgave komt uit het verkeers- en ruimtemodel Tigris XL, per LMS-subzone en per zichtjaar, en wordt naar de allocatieregio opgeteld. De levering onderscheidt vier woningtypen (koop en huur maal een- en meergezins), maar RSopen leest daarvan alleen de twee totalen eengezins en meergezins. De verdeling over vrije sector en sociale huur komt uit het basisjaar: per allocatieregio wordt de waargenomen verhouding uit de eigendomsdataset als proxy gebruikt (BaseData/Verdeling_VSSH, weggeschreven als WP2xVSSH_Proxy). Een pand van een woningcorporatie telt als sociale huur, al het andere als vrije sector. De regionale mix van huur en koop is daarmee variantonafhankelijk en beweegt niet mee met het scenario.

De claim is een voorraaddoel en geen toevoeging: de restclaim in een iteratie is de claim voor de regio min de stand op dat moment. Daardoor komt gesloopte voorraad vanzelf als restclaim terug en wordt ze elders in de regio herbouwd.

De claimreeks houdt op bij het laatste jaar dat de levering geeft. In ModelParameters/Advanced/FromWhichDoWeKeepTIGRISconstant staat vanaf welk jaar de claim constant blijft; latere zichtjaren lezen die laatste jaargang. Er wordt dus niet geëxtrapoleerd. In de toepassing Toepassing NL2120 ligt die grens op 2060 terwijl het model tot 2120 doorrekent: vanaf 2070 verandert de opgave niet meer en verplaatst het model alleen nog wat er door sloop of oplegging vrijvalt.

Ontwikkelpakketten

Kenmerkend voor wonen is dat de opgave wordt toegewezen in vooraf gedefinieerde pakketten. Een ontwikkelpakket is een gestileerd woonmilieu ter grootte van een hectare, gebaseerd op kentallen en expertoordelen over plausibele stedenbouwkundige samenstellingen: woningdichtheid, vloeroppervlak per woning, bouwlagen, pandvoetafdruk en de verdeling van het terrein over uitgeefbaar en openbaar, verhard, groen en water.

De denkbeeldige ontwikkelaar kiest per cel uit de pakketten die bij zijn subsector horen; binnen een pakket is het woningtype homogeen. Het keuzepalet is op elke locatie hetzelfde, maar niet elk pakket mag overal landen en niet elk pakket levert overal hetzelfde saldo op.

De pakketten staan in VariantParameters/Ontwikkelpakketten/NettoBuurt. De brontabel is een blok tekstregels van 28 velden per pakket; OPTabel_T parseert dat blok en leidt er alle afgeleide kolommen, controles en deelverzamelingen uit af.

Wat een pakket vastlegt

De 28 kolommen, gegroepeerd naar wat ze regelen. Dit is de invoerkant: alles hieronder is een ontwerpkeuze die per pakket wordt ingetikt.

Twee kolommen vragen om toelichting. De private buitenruimte kan als doeltuin worden ingevoerd in plaats van als fractie uitgeefbaar, zodat de ontwerpkeuze in de tabel staat en niet de rekenuitkomst; het model leidt de fractie uitgeefbaar dan uit de doeltuin af. En de bouwwijze is een lijst en geen vaste waarde, zodat het pakket zegt wat het toelaat en de plek bepaalt wat het wordt.

Wat het model daaruit afleidt

Op die afleiding staan controles, en dat is geen luxe. Het woningtype faalt hard bij een typefout, want zonder die controle zou het pakket stil een lege bouwkostenkaart krijgen en zonder foutmelding uit de keuze vallen. De fracties verhard, groen, water en bruin moeten samen de buitenruimte vullen. En bij een eengezinspakket moet de uitgeefbare fractie strikt groter zijn dan de GSI, zodat elke grondgebonden woning private buitenruimte heeft: de perceelsterm in de nieuwbouwprijs is geschat op het perceel inclusief de voetafdruk, en een eengezinswoning zonder tuin zou daar alleen haar voetafdruk inbrengen. Bij een appartement mag de fractie gelijk zijn aan de GSI, want de prijsfunctie kent daar geen perceelsterm.

De sets per variant

De pakkettentabel bestaat uit een default-set en variant-specifieke aanvullingen. Default_src.dms draagt de reguliere pakketten, PerVariant_src.dms de aanvullende rijen, en VariantK/OP_Aanvulling noemt per variant welk blok achter de default wordt gevoegd. Een variant zonder aanvulling gebruikt exact de default. Variantvreemde pakketten zitten daarmee niet in de set en hoeven niet per cel te worden weggezeefd.

Twee dingen hangen aan de aanvulling zonder dat de pakkettabel er een kolom voor nodig heeft. Een variant kan met VariantK/BuitenPlanAlleenAanvulling de default-pakketten tot de plancapaciteit beperken, zodat buiten de plannen alleen de pakketten uit de aanvulling landen. En een blok kan een eigen controle meebrengen, die Bronblokcontroles in PerVariant_src.dms aan het blok koppelt; die controle draait alleen mee bij de variantdata van een variant die dat blok gebruikt.

Dat heeft een praktisch gevolg: de standbestanden dragen het gekozen pakket als positie, dus de rijnummers verschuiven bij een andere set. Daarom schrijft de allocatie een legenda naast de tif en weigert het inlezen een stand waarvan de legenda niet bij de lopende set past.

In de toepassing Toepassing NL2120 gaat het om 28 reguliere pakketten, aangevuld met 12 rijen in elk van de twee varianten met natuurlijke maatregelen; de tweede van die varianten draagt dezelfde pakketten, met een strook openbare ruimte bij de tuinen getrokken. Die aantallen en die variantnamen horen bij het project en niet bij de methode.

De reguliere pakketten van NL2120

Ter illustratie de 28 reguliere pakketten, met de ingevoerde FSI en GSI en de daaruit afgeleide bouwlagen en dichtheid. Dit is de set van Toepassing NL2120 en geen eigenschap van het model; een andere toepassing tikt een andere tabel in.

Alleen de superstedelijke pakketten halen de hoogbouwgrens; de rest blijft eronder, ook de vijflaagse. Per subsector zijn er vijf tot negen pakketten beschikbaar: negen voor eengezins vrije sector, zeven voor beide meergezinssubsectoren en vijf voor eengezins sociale huur. In die toepassing staan de twee tinyhouse-pakketten in alle varianten uit (TinyHousesToegestaan), dus die landen nergens; dat is een variantinstelling en geen eigenschap van de pakketten.

Vrijstaand kent twee pakketten die de gebouwde vrijstaande woning volgen. StedelijkVrijstaandEGVS heeft de mediane woning en kavel van de vrijstaande nieuwbouw in stedelijke gemeenten en buurten (205 m2 op een kavel van rond 480 m2) en landt alleen in het bestaande bebouwde gebied en een rand eromheen, ModelParameters/Wonen/StedelijkVrijstaandEGVS_UrbanContourBuffer breed. Die rand vangt de stadsuitbreiding: de gebouwde vrijstaande kavel in stedelijke gemeenten is tot een paar honderd meter buiten de begrenzing nog die van binnen de begrenzing en groeit pas verder weg. Daarbuiten blijft DorpsLandLaagEGVS het vrijstaande pakket. Zonder die beperking zou het dichtere pakket ook buiten de stad het hoogste saldo halen.

De aanvullende pakketten van een variant met natuurlijke maatregelen zijn ruimer opgezet en dragen veel groen of water: een kleine verharde fractie in zowel het uitgeefbare als het openbare deel. Ze dragen een toepassingsgebied, hoog of laag Nederland, omdat de keuze tussen groen en blauw een bodem- en grondwatervraag is; zie de paragraaf over hoge en lage gronden op Beschikbaarheid.

Waar de pakketkenmerken verder in doorwerken

Een pakket is niet alleen een dichtheid. Wat erin staat bepaalt mede:

• de opbrengsten in het exploitatiesaldo, via de woningkenmerken en de drie wegingsfactoren in de hedonische prijsfunctie, zie Geschiktheid;
• de bouwkosten, via het woningtype en het bruto vloeroppervlak per hectare;
• de verharding en de groen- en waterfracties van de cel, en daarmee Verharding, de groennabijheid in Woningwaarde agv groenveranderingen en het aanbod in Piekbuiberging;
• de vegetatiesamenstelling voor Carbon Storage and Sequestration en de NDVI in Mortaliteit agv groenveranderingen;
• de pandvoetafdruk en de bouwwijze, en daarmee Overstromingsschade.

Dat is de reden dat de pakketten zo gedetailleerd zijn uitgewerkt: de gesimuleerde nieuwbouw moet een breed palet aan effectberekeningen kunnen dragen.

Waar een pakket mag landen

De beschikbaarheid wordt in twee lagen bepaald. De zeef per subsector doet wat voor alle sectoren geldt: restrictiekaarten, evident benut terrein, plancapaciteit, sloopbescherming en de cellen waar het model een ander landgebruik oplegt. Die staat op Beschikbaarheid.

Daarbovenop kent wonen als enige sector een tweede zeef, per ontwikkelpakket (Templates/Beschikbaarheden/Zeef_Wonen_perOP_T). Een pakket valt op een cel af zodra een van deze toetsen aanslaat:

De dichtheidstoetsen zijn samen de scherpste. Ze bepalen in de praktijk welke dichtheid waar terechtkomt, meer dan het exploitatiesaldo dat doet; die redenering staat uitgeschreven onder Wat het kental niet kan op Exploitatiesaldo wonen.

Welk pakket wint

Per cel en per subsector berekent het model het exploitatiesaldo van elk pakket dat daar mag landen, en kiest het pakket met het hoogste saldo; binnen eengezins geldt daarbij een quotum per woningtype, zie hieronder. Dat saldo is de opbrengst van de nieuwbouw min de bouwkosten, de bijkomende kosten, de winst en risico, de grondproductiekosten, de bodemdalingkosten, de piekbuibergingkosten, de verwervingskosten van het bestaande vastgoed en de grond, en de sloopkosten van dat vastgoed. De opbouw van die posten staat op Exploitatiesaldo wonen.

Twee dingen zijn daarbij eigen aan wonen.

De allocatie corrigeert de opbrengsten per zichtjaar voor de natuur en het water die er aan het begin van dat zichtjaar liggen. De groentermen zitten multiplicatief in de hedonische prijs, dus de correctie gaat alleen over de opbrengsten en niet over het saldo als geheel. In het eerste zichtjaar is de opslag nul.

Cellen zonder saldo blijven ongedefinieerd en doen niet mee. De uitzondering is de zone van nieuw land in het IJmeer, waar brondata per definitie ontbreekt: die cellen krijgen het mediane saldo van de bebouwde buurzone als proxy, met een deterministische tie-break die de gelijkstand tussen die cellen breekt.

De vier subsectoren strijden vervolgens om dezelfde cel op de hoogte van hun geschiktheid, nadat de trede de grofmazige volgorde al heeft bepaald; zie Tredes. Voor wonen is dat de kale geschiktheid; de plancapaciteitsprioriteit die werken bij die keuze optelt kent wonen niet.

Het quotum per woningtype binnen eengezins

Zonder bijsturing kiest elke cel het pakket met het hoogste saldo, en binnen eengezins is dat bijna overal een rijpakket. Een vrijstaand pakket levert per hectare minder saldo, wint daardoor alleen waar grond heel goedkoop is, en dan in de hele regio tegelijk. Daarom verdeelt het model de eengezinsclaim op de eerste allocatieregio van wonen, de fijnste indeling in de allocatietabel, over drie woningtypegroepen: rij, twee-onder-een-kap en vrijstaand.

Het aandeel van een groep in een regio is wat daar in de basisperiode is gebouwd: de woningen in een eengezinspand in de BAG-stand van het recentste jaar, geteld naar het bouwjaar van het pand (BaseData/StartState/WoningtypeEengezins). Splitsing en transformatie in oudere panden tellen dus niet mee. Een regio waar in de basisperiode te weinig eengezinswoningen zijn gebouwd krijgt het landelijke aandeel. De basisperiode, die drempel en de groepen staan in ModelParameters/Wonen/WoningtypeEengezins.

Sociale huur bouwt geen vrijstaande woningen. Het vrijstaande deel wordt daarom genomen over de eengezinsclaim van vrije sector en sociale huur samen en komt geheel bij de vrije sector, ook in een pakkettenset die een vrijstaand pakket voor sociale huur kent. De twee andere groepen verdelen wat er van elke subsector over is naar hun onderlinge aandeel.

Elke groep krijgt binnen de subsector een eigen zaaglijn, over alleen de pakketten van haar type en op dezelfde manier als de subsector zonder quotum: eerst de trede, daarbinnen het saldo. Binnen een iteratie kiezen de groepen na elkaar, de dichtste eerst, en een groep kiest alleen uit de cellen die de groepen ervoor hebben laten liggen. Die volgorde is die van het saldo per hectare, waarin de cel zonder quotum ook naar rij zou gaan. Tussen de subsectoren beslist daarna het saldo van het pakket van de groep die de cel kiest, zoals voor elke subsector.

Wat een groep in een regio niet kwijt kan omdat er geen geschikte cellen meer zijn, schuift niet door naar een andere groep in die regio. Het gaat met de restclaim naar het volgende allocatieniveau, waar het type weer vrij gekozen wordt. Meergezins kent alleen appartementen en heeft geen quotum.

Het controleharnas zet per zichtjaar de verdeling van de modelnieuwbouw naast het gebouwde aandeel, per regio en landelijk (Diagnose/Wonen/WoningtypeEengezins); de gewogen afwijking is de regel woningtype_eengezins_afwijking in de controletabel.

Van keuze naar stand

Wint een subsector de cel, dan legt het gekozen pakket vast wat erop komt te staan:

• het aantal woningen, als dichtheid van het pakket maal het aantal hectare in de cel;
• de pandvoetafdruk, uit de GSI;
• de inrichting van het terrein, uit de fracties verhard, groen en water in het uitgeefbare en het openbare deel;
• de bouwwijze, gekozen uit wat het pakket toelaat en wat de plek eist.

De allocatie is celexclusief: een cel draagt een hoofdfunctie. Wint wonen een cel waar werkgelegenheid stond, dan verdwijnt die, met een uitzondering. De verzorgende werksubsectoren blijven staan wanneer wonen de cel overneemt, want een supermarkt of school in een woonwijk hoort daar juist. Een woonontwikkelpakket brengt bovendien zelf een beetje verzorgende werkgelegenheid mee, ter hoogte van de woningdichtheid maal de waargenomen verhouding banen per woning. Beide mechanismen staan beschreven op Uitwerking werken.

Sloop en herbouw

Woningen verdwijnen op drie manieren, en het model houdt ze uit elkaar:

• doordat een andere sector de cel overneemt, bijvoorbeeld nieuwe natuur of waterberging;
• doordat het bouwregime van een landschapstype slopen voorschrijft, ook als er niets voor in de plaats komt;
• doordat wonen zelf de cel herontwikkelt, waarbij de sloopkosten in het exploitatiesaldo zitten.

Omdat de claim een voorraaddoel per regio is, komt gesloopte voorraad als restclaim terug en wordt ze binnen dezelfde regio herbouwd, of via de overflow in een grovere regio. De kosten staan in Uitkoop en sloopkosten, de aantallen in Sloop en nieuwbouw van woningen.

Wat de sector oplevert

Per zichtjaar en per casus schrijft het model onder meer weg: de woningstand per subsector, de pandvoetafdruk van wonen, het gekozen ontwikkelpakket per cel met zijn legenda, en de gekozen subsector. Die kaarten voeden de Landgebruikskaart en het merendeel van de indicatoren; zie Effectmodules en indicatoren. De kosten van wat er gebouwd wordt staan in Kosten woningbouw, de waarde ervan in Woningwaarde nieuwbouw.

Aannames en beperkingen

De belangrijkste keuzes die bij een uitkomst van deze sector horen te worden genoemd.

Het keuzepalet is landsdekkend gelijk. Elke ontwikkelaar kiest overal uit dezelfde pakketten; wat verschilt is welk pakket daar is toegestaan en welk saldo het oplevert. Er zit geen regionale bouwcultuur in.

De pakketten zijn expertoordeel. De stedenbouwkundige samenstelling komt uit kentallen en expertoordelen, niet uit een steekproef van gerealiseerde plannen. Ze zijn intern consistent gemaakt, niet gekalibreerd op waargenomen nieuwbouw.

De verhouding tussen huur en koop is statisch. De verdeling van de opgave over vrije sector en sociale huur volgt de waargenomen verhouding in het basisjaar per regio. Beleid dat die verhouding wil verschuiven zit niet in het model, tenzij het als aparte claim wordt aangeleverd.

De keuze tussen pakketten hangt zwakker aan het saldo dan de opzet suggereert. Opbrengsten en bouwkosten zijn allebei recht evenredig met de FSI, terwijl de marge per vierkante meter maar beperkt varieert; binnen een subsector is bovendien elk meergezinspakket een appartement. Wat de gerealiseerde dichtheid feitelijk stuurt is de dichtheidszeef. Zie Geschiktheid en Dichtheid.

De sociale huur wordt met een koopprijs beprijsd. De hedonische functie is geschat op koopwoningtransacties; voor sociale huur is dat een proxy. Zie Hedonisch woningprijsmodel.

Verantwoording

De keuzes hierboven zijn gemaakt in de volgende issues; daar staat de afweging en de meting die eraan ten grondslag ligt.

• #598: cellen zonder saldo blijven ongedefinieerd en doen niet mee; alleen het nieuwe land in het IJmeer krijgt een proxy op de mediaan van de buurzone, met een deterministische tie-break.
• #618: de private buitenruimte als doeltuin in de pakkettabel, en de eis dat een eengezinspakket private buitenruimte heeft.
• #628: de perceelsterm in de nieuwbouwprijs rekent met het perceel inclusief de voetafdruk, niet met de tuin.
• #637: de correctie van de opbrengsten per zichtjaar voor de natuur en het water die er aan het begin van dat zichtjaar liggen.
• #658: de drie manieren waarop woningen verdwijnen uit elkaar gehouden.
• #710: de verzorgende werksubsectoren blijven staan wanneer wonen de cel wint, en een woonpakket brengt zelf verzorgende werkgelegenheid mee.
• #721: de pakkettentabel als default-set plus een variantblok, met een legenda naast de stand.
• #723: de bouwwijze als lijst van toegestane bouwwijzen per pakket, met de keuze per cel.
• #759: de trede en de keuze tussen subsectoren op de cel van 25 meter.
• #770: de zeef per pakket, ook de minimale dichtheidstoename, op de cel van 25 meter.
• #847: het quotum per woningtype binnen eengezins op de eerste allocatieregio van wonen, naar het gebouwde aandeel, met het vrijstaande deel bij de vrije sector en de overloop naar het volgende allocatieniveau; en het stedelijke vrijstaande pakket naar de gebouwde woning en kavel, alleen in het bestaande bebouwde gebied met een rand die de stadsuitbreiding vangt.