Uitkoop en sloopkosten nieuwe natuur

Terug naar Effectmodules en indicatoren

Deze pagina beschrijft de indicatoren voor bebouwing die moet wijken voor een andere functie, en de kosten daarvan: het aantal gesloopte woningen, het aantal banen dat verdwijnt, de uitkoopkosten en de sloopkosten, per cel (AdminDomain).

Er zijn drie oorzaken. Ze hebben dezelfde rekenwijze en verschillen alleen in het masker, dus in de vraag welke cellen leeg moeten:

Oorzaak Indicator Issues
Exogeen opgelegde nieuwe natuur of nieuw water SloopAlsGevolgVanNieuweNatuur #519, #520, #549
Gealloceerde waterberging in het veenweidegebied SloopAlsGevolgVanWaterbergingVeen #575, #636
De sloopkaarten uit de landschapsleveringen, zonder dat er natuur voor in de plaats komt SloopAlsGevolgVanOverigeBouwstenen #614, #658

De drie staan onder /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/ en leveren elk dezelfde zes attributen: GesloopteWoningen, GesloopteBanen, Uitkoopkosten, Sloopkosten en de twee netto contante waarden Uitkoopkosten_NCW en Sloopkosten_NCW. Daarnaast staat bij elk het landelijk totaal met achtervoegsel _Per_NL en de aggregatie naar de regio-indeling van de tabellenexport met achtervoegsel _Per_Regio. SloopTotaal telt de drie op.

Let op bij het vergelijken met eerdere uitdraaien. Tot #658 bestonden alleen de eerste twee indicatoren, onder de namen UitkoopEnSloopkostenNieuweNatuur en UitkoopEnSloopkostenWaterbergingVeen, en maskeerde de eerste op de hele opgelegde sloop. De sloop uit de bouwstenenkaarten stond daarmee onder de noemer nieuwe natuur. In de NbS-varianten is dat het grootste deel: gemeten in WLO_hoog_NbSGenuanceerd zichtjaar 2040 gaat het om 7.064 woningen door nieuwe natuur tegen 29.778 door de overige bouwstenen. In BAU en BAU2 is de derde term per definitie nul, want daar zijn geen landschapstypen, dus die uitkomsten veranderen niet.

Het masker: welke cellen worden leeggemaakt

De drie maskers staan bij elkaar in de container Sloopmaskers onder het zichtjaar. Ze komen uit dezelfde bronnen die de allocatie zelf gebruikt, zodat indicator en model niet uit elkaar kunnen lopen.

Wat het beleid oplegt, wordt voor de allocatie geleegd en daarna met de zeef vrijgehouden. Dat masker kent sinds #614 twee regels, en die twee zijn nu uit elkaar getrokken:

NieuweNatuur      = VariantData/<variant>/Sloop/DoorExogeneOplegging
OverigeBouwstenen = VariantData/<variant>/Sloop/DoorBouwregime AND NOT NieuweNatuur

De eerste regel leegt de cel waar het model een nieuw landgebruik oplegt, natuur of water. De tweede leegt de cel waar het bouwregime van het landschapstype Slopen is, ook als daar geen natuur voor in de plaats komt; in de praktijk gaat het om de agrarische ecotopen bij de rivieren en om het open water van de veenbouwstenen zolang de waterstroom niet wordt opgelegd. Beide regels lopen door de toets op bestaand bebouwd gebied en exogeen grondgebruik. Zie Beschikbaarheid voor de drie assen opleggen, bouwregime en sloop.

Waterberging wordt niet opgelegd maar gealloceerd. Dat masker komt daarom uit de allocatie zelf, plus de begrenzing tot de acht veen-deelgebieden waarvoor Deltares een waterbergingsopgave levert:

WaterbergingVeen = (Stand/Sector_rel == Waterberging) AND (cel ligt in een veen-deelgebied)
                   AND NOT (NieuweNatuur OR OverigeBouwstenen)

Stand/Sector_rel houdt de toewijzing van eerdere perioden vast, dus dit masker is cumulatief ten opzichte van het basisjaar. Buiten de deelgebieden is de waterbergingsclaim nul, dus die tweede voorwaarde hoort niets af te snijden; hij staat er om de indicator te begrenzen tot waar hij over gaat. De deelgebieden komen uit de allocregio Waterbergingsregio, waarvan de restregio het gebied buiten het veen is.

Waarom de drie elkaar uitsluiten

De aftrekken hierboven volgen de volgorde waarin het model handelt. In het eerste zichtjaar leegt de oplegging de cel, langs regel een of regel twee. Pas daarna alloceert het model, en waterberging kan alleen nog landen op een cel die de oplegging heeft overgeslagen. Wat de oplegging al heeft leeggemaakt, telt dus niet nog een keer mee bij waterberging.

De zeef dwingt die volgorde maar half af, en daarom is de aftrek echt nodig. Zeef_T/IsRestrictief_DoorExogeenopleggen houdt alle sectoren weg van de opgelegde cellen, dus de eerste oorzaak en waterberging overlappen sowieso niet. Maar Zeef_Basisjaar_T/OpSlotDoorLandschap sluit alleen wonen en werken, dus waterberging kan wel landen op een cel die het bouwregime al had geleegd.

Op Sloopmaskers/AantalOorzaken staat een IntegrityCheck die eist dat geen enkele cel aan meer dan een oorzaak wordt toegeschreven. Komt er ooit een slooproute bij die de aftrekken niet kennen, dan valt de run om in plaats van stilzwijgend dubbel te tellen.

De indicatoren

Indicator Formule Bron
Gesloopte woningen masker ? woningen_basisjaar : 0 StandBasisjaar/Aantal_Woningen_Totaal
Gesloopte banen masker ? banen_basisjaar : 0 StandBasisjaar/Aantal_Banen_Totaal
Uitkoopkosten masker ? verwervingskosten_woningen : 0 BaseData/Suitabilities/Wonen/Verwervingskosten/Woningen/Totaal
Sloopkosten masker ? sloopkosten_woningen : 0 BaseData/Suitabilities/Wonen/Sloopkosten/Totaal

Er is dus geen nieuwe rekenregel en geen nieuwe parameter nodig: beide kostenkaarten bestonden al voor het exploitatiesaldo in de wonen-suitability en worden hier hergebruikt, gemaskeerd met de cellen die leeg moeten.

Naast de nominale uitkoop- en sloopkosten staat de netto contante waarde in het basisjaar, die ook wordt weggeschreven. Dit zijn eenmalige uitgaven bij een gebeurtenis, en de nominale reeks is cumulatief sinds het basisjaar. De netto contante waarde wordt daarom per periode opgebouwd: alleen wat er in deze periode is uitgekocht of gesloopt krijgt de factor van dit zichtjaar, opgeteld bij de netto contante waarde van het vorige zichtjaar. Zie Verdiscontering en netto contante waarde.

Conform #568 tellen alleen kosten mee waar het ruimtegebruik verandert ten opzichte van het basisjaar. Dat volgt vanzelf uit de maskers: de exogene oplegging, het bouwregime en Stand/Sector_rel zijn alleen gevuld waar er sinds het basisjaar iets is gebeurd, en de kostenkaarten staan op nul waar in het basisjaar geen woningen stonden.

Uitkoopkosten zijn de vastgoedwaarde

De uitkoopkosten zijn de vastgoedwaarde van de gesloopte woningen, gelijkgesteld aan de verwervingskosten uit de suitability. Die verwervingskosten zijn per cel bepaald met het hedonische woningprijsmodel per woningtype (WP4) op de bestaande BAG-voorraad. Het is dus de waarde die nodig is om de bestaande woningen in de cel op te kopen.

Sloopkosten

De sloopkosten zijn de woonoppervlakte per woningtype (WP4) per cel maal een eenheidskost in euro per vierkante meter. De eenheidskosten staan in ModelParameters/Wonen/Sloopkosten (richtwaarden 2017, geïndexeerd naar het modeljaar):

Woningtype Sloopkost (Eur/m2, prijspeil 2017) Op prijspeil 2023
Rijtjeswoning 48 62
Twee-onder-één-kap 88 114
Vrijstaand 125 161
Appartement 48 62

Deze niveaus zijn bij #701 opnieuw geijkt op de marktstudie slopers. De onderlinge verhouding tussen de vier woningtypen komt nog van bouwkostenkompas (22, 40, 57 en 22); alleen het niveau is met een factor 2,2 opgehoogd naar de sectorcijfers. Gewogen naar de gesloopte woningvoorraad, die vooral uit naoorlogse rijtjeswoningen en appartementen bestaat, komt het gemiddelde rond 53 euro op prijspeil 2017 uit, plus een asbesttoeslag voor het deel van voor

  1. De 125 euro voor vrijstaand is het minst zeker van de vier: bouwkostenkompas zette vrijstaand op 2,6 maal een rijtjeswoning en die spreiding staat er nog, waardoor de bovenkant boven het landelijke sectorcijfer uitkomt.

Aannames en beperkingen

  • De drie oorzaken mogen bij elkaar worden opgeteld. De maskers sluiten elkaar uit en de IntegrityCheck hierboven bewaakt dat. SloopTotaal doet die optelling.
  • Banen worden geteld maar niet beprijsd. De twee kostenposten gaan alleen over woningen. De reden dat er voor bedrijfsvastgoed geen kaart zou bestaan is achterhaald: sinds #674 en #701 zijn er wel verwervings- en sloopkentallen voor niet-woningen. Het beprijzen van de gesloopte banen is nog niet gelegd.
  • Alleen varianten waarin de oorzaak voorkomt. Zonder waterbergingsclaim in het veen is het tweede masker overal onwaar, en zonder landschapstypen het derde; dat is in BAU en BAU2 het geval. Het eerste masker is in BAU niet leeg: elke variant legt nieuwe natuur op, ook het plandeel van de MNP-kaart, en waar dat buiten bestaand bebouwd gebied op woningen landt wordt er gesloopt.
  • Woningen en banen komen uit de stand van het basisjaar, net als de twee kostenkaarten. De BAG-nieuwbouw van het eerste decennium (#550) zit er dus niet in. Die valt vrijwel volledig binnen bestaand bebouwd gebied, en daar legt het model sinds #641 niets op, dus het verschil met de startstand is klein.
  • Hele cel wordt leeggemaakt. Zowel de oplegging als de toewijzing aan waterberging ruimt de volledige voorraad in een cel; de kosten betreffen dus de totale bestaande voorraad per leeggemaakte cel.
  • De vastgoedwaarde is de hedonische waarde van de bestaande voorraad in het basisjaar, zonder aparte opslag voor planschade of transactiekosten.
  • Het betreft de bestaande bebouwing, niet de nieuwbouw. De sloop volgt uit de functieverandering, niet uit reguliere herontwikkeling; die staat op Sloop en nieuwbouw van woningen.
  • Of de allocatie een cel met woningen mag kiezen, is een eigenschap van de zeef en niet van deze indicator. De indicator telt wat er in de gekozen cellen stond.

Configuratie

  • Indicatoren: /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/{SloopAlsGevolgVanNieuweNatuur, SloopAlsGevolgVanWaterbergingVeen, SloopAlsGevolgVanOverigeBouwstenen, SloopTotaal}, aangemaakt in cfg/main/Templates/Indicatoren.dms uit het gedeelde sjabloon cfg/main/Templates/Indicatoren/SloopAlsGevolg.dms.
  • Maskers: …/Sloopmaskers, met verwijzingen naar VariantData/<variant>/Sloop en naar Stand/Sector_rel.
  • Vastgoedwaarde: cfg/main/BaseData/Suitabilities/Verwervingskosten.dms.
  • Sloopkosten en eenheidskosten: cfg/main/BaseData/Suitabilities.dms en cfg/main/ModelParameters/Wonen.dms.
  • Export-tifs per oorzaak: GesloopteWoningen_<oorzaak>_<jaar>_<studiegebied>.tif, GesloopteBanen_<oorzaak>_<jaar>_<studiegebied>.tif, Uitkoopkosten_<oorzaak>_<jaar>_Eur_<studiegebied>.tif en Sloopkosten_<oorzaak>_<jaar>_Eur_<studiegebied>.tif, de laatste twee elk met een _NCW-tegenhanger. <oorzaak> is NieuweNatuur, WaterbergingVeen of OverigeBouwstenen.
  • Tabelkant: de zes waarden per oorzaak staan ook als kolom in Export/RegionaleIndicatoren.

Deze pagina heette eerder Uitkoop en sloopkosten nieuwe natuur en houdt die bestandsnaam, zodat bestaande verwijzingen blijven werken.