Uitkoop en sloopkosten nieuwe natuur

Terug naar Effectmodules en indicatoren

Deze pagina beschrijft de indicatoren voor bebouwing die moet wijken voor een andere functie, en de kosten daarvan: het aantal gesloopte woningen, het aantal banen dat verdwijnt, de uitkoopkosten en de sloopkosten, per cel (AdminDomain). De pagina heet naar de eerste oorzaak, maar dekt alle drie.

Er zijn drie oorzaken. Ze hebben dezelfde rekenwijze en verschillen alleen in het masker, dus in de vraag welke cellen leeg moeten:

Oorzaak	Indicator	Issues
Opgelegde sloop waar nieuwe natuur of nieuw water voor in de plaats komt	`SloopAlsGevolgVanNieuweNatuur`	#519, #520, #549
Gealloceerde waterberging in het veenweidegebied	`SloopAlsGevolgVanWaterbergingVeen`	#575, #636
Opgelegde sloop uit de landschapsleveringen, zonder dat er een nieuw landgebruik voor in de plaats komt	`SloopAlsGevolgVanOverigeBouwstenen`	#614, #658

De drie staan onder /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/ en leveren elk dezelfde zes attributen: GesloopteWoningen, GesloopteBanen, Uitkoopkosten, Sloopkosten en de twee netto contante waarden Uitkoopkosten_NCW en Sloopkosten_NCW. Daarnaast staat bij elk het landelijk totaal met achtervoegsel _Per_NL en de aggregatie naar de regio-indeling van de tabellenexport met achtervoegsel _Per_Regio. SloopTotaal telt de drie op.

De splitsing bepaalt wat onder nieuwe natuur wordt geboekt: sloop die een levering vraagt zonder dat er natuur voor in de plaats komt, en sloop voor gealloceerde waterberging, zijn geen natuurkosten.

Het masker: welke cellen worden leeggemaakt

De drie maskers staan bij elkaar in de container Sloopmaskers onder het zichtjaar. Ze komen uit dezelfde bronnen die de allocatie zelf gebruikt, zodat indicator en model niet uit elkaar kunnen lopen.

Wat het beleid oplegt, wordt in het eerste zichtjaar voor de allocatie geleegd en daarna met de zeef vrijgehouden. Welke cellen dat zijn staat in VariantData/<variant>/Sloop/Totaal: gesloopt wordt er waar het bouwregime van het landschapstype Slopen is en de omzetting ook werkelijk landt, en, als die route aanstaat, waar het model een nieuw landgebruik oplegt. Beide routes mijden bestaand bebouwd gebied en exogeen grondgebruik. De schakelaars en de uitzondering voor het sloopgebied van rivieren, dat onvoorwaardelijk sloopt, staan op Beschikbaarheid.

De indicator neemt dat masker over zoals het is en splitst het naar de vraag of er een nieuw landgebruik voor in de plaats komt:

NieuweNatuur      = Sloop/Totaal AND KrijgtOplegging
OverigeBouwstenen = Sloop/Totaal AND NOT KrijgtOplegging

KrijgtOplegging is VariantData/<variant>/Sloop/DoorExogeneOplegging_Ongefilterd: legt het model hier natuur of water op, los van de vraag of die oplegging zelf een sloopgrond is. De eerste oorzaak is dus de leeggemaakte cel die natuur of water krijgt, de tweede de leeggemaakte cel zonder oplegging. Met de koppeling aan een nieuw landgebruik is die tweede alleen het sloopgebied van rivieren waar de ecotopenkaart geen natuur oplegt; zonder die koppeling komen daar de sloopbouwstenen van veen bij waar de omzetting niet landt, zoals het open water dat niet wordt opgelegd maar naar de sector waterberging gaat.

Waterberging wordt niet opgelegd maar gealloceerd. Dat masker komt daarom uit de allocatie zelf, plus de begrenzing tot de veen-deelgebieden waarvoor een waterbergingsopgave is geleverd:

WaterbergingVeen = (Stand/Sector_rel == Waterberging) AND (cel ligt in een veen-deelgebied)
                   AND NOT Sloop/Totaal

Stand/Sector_rel houdt de toewijzing van eerdere perioden vast, dus dit masker is cumulatief ten opzichte van het basisjaar. Buiten de deelgebieden is de waterbergingsclaim nul, dus die tweede voorwaarde hoort niets af te snijden; hij staat er om de indicator te begrenzen tot waar hij over gaat. De deelgebieden komen uit de allocregio Waterbergingsregio, waarvan de restregio het gebied buiten het veen is.

Waarom de drie elkaar uitsluiten

De eerste twee maskers zijn een splitsing van dezelfde opgelegde sloop en kunnen elkaar per constructie niet raken. De aftrek in het derde masker volgt de volgorde waarin het model handelt. In het eerste zichtjaar leegt de oplegging de cel, langs de ene of de andere route. Pas daarna alloceert het model, en waterberging kan alleen nog landen op een cel die de oplegging heeft overgeslagen. Wat de oplegging al heeft leeggemaakt, telt dus niet nog een keer mee bij waterberging.

De zeef dwingt die volgorde maar half af, en daarom is de aftrek echt nodig. Zeef_T/IsRestrictief_DoorExogeenopleggen houdt alle sectoren weg van de opgelegde cellen, dus de eerste oorzaak en waterberging overlappen sowieso niet. Maar Zeef_Basisjaar_T/OpSlotDoorLandschap sluit alleen wonen en werken, dus waterberging kan wel landen op een cel die het bouwregime al had geleegd.

Op Sloopmaskers/AantalOorzaken staat een IntegrityCheck die eist dat geen enkele cel aan meer dan een oorzaak wordt toegeschreven. Komt er ooit een slooproute bij die de aftrekken niet kennen, dan valt de run om in plaats van stilzwijgend dubbel te tellen.

De indicatoren

Indicator	Formule	Bron
Gesloopte woningen	`masker ? woningen_basisjaar : 0`	`StandBasisjaar/Aantal_Woningen_Totaal`
Gesloopte banen	`masker ? banen_basisjaar : 0`	`StandBasisjaar/Aantal_Banen_Totaal`
Uitkoopkosten	`masker ? verwervingskosten_woningen : 0`	`BaseData/Suitabilities/Wonen/Verwervingskosten/Woningen/Totaal`
Sloopkosten	`masker ? sloopkosten_woningen : 0`	`BaseData/Suitabilities/Wonen/Sloopkosten/Totaal`

Er is dus geen eigen rekenregel en geen eigen parameter: beide kostenkaarten bestaan al voor het exploitatiesaldo in de geschiktheid voor wonen en worden hier hergebruikt, gemaskeerd met de cellen die leeg moeten.

Naast de nominale uitkoop- en sloopkosten staat de netto contante waarde in het basisjaar, die ook wordt weggeschreven. Dit zijn eenmalige uitgaven bij een gebeurtenis, en de nominale reeks is cumulatief sinds het basisjaar. De netto contante waarde wordt daarom per periode opgebouwd: alleen wat er in deze periode is uitgekocht of gesloopt krijgt de factor van dit zichtjaar, opgeteld bij de netto contante waarde van het vorige zichtjaar. Het zichtjaar aan het eind van de periode geldt als het jaar van de uitgave, want binnen een periode is niet bekend wanneer de cel aan de beurt was. Zie Verdiscontering en netto contante waarde.

Alleen kosten waar het ruimtegebruik verandert ten opzichte van het basisjaar tellen mee (#568). Dat volgt vanzelf uit de maskers: de opgelegde sloop en Stand/Sector_rel zijn alleen gevuld waar er sinds het basisjaar iets is gebeurd, en de kostenkaarten staan op nul waar in het basisjaar geen woningen stonden.

Uitkoopkosten zijn de vastgoedwaarde

De uitkoopkosten zijn de vastgoedwaarde van de gesloopte woningen, gelijkgesteld aan de verwervingskosten uit de geschiktheid. Die verwervingskosten zijn per cel bepaald met het hedonische woningprijsmodel per woningtype (WP4) op de bestaande BAG-voorraad. Het is dus de waarde die nodig is om de bestaande woningen in de cel op te kopen.

Sloopkosten

De sloopkosten zijn de woonoppervlakte per woningtype (WP4) per cel maal een eenheidskost in euro per vierkante meter. De eenheidskosten staan in ModelParameters/Wonen/Sloopkosten op prijspeil 2017 en gaan met de bouwkostenindex naar het basisjaar van het model; de tabel toont als voorbeeld het prijspeil van een basisjaar 2023:

Woningtype	Sloopkost (Eur/m2, prijspeil 2017)	Op prijspeil 2023
Rijtjeswoning	48	62
Twee-onder-één-kap	88	114
Vrijstaand	125	161
Appartement	48	62

Het niveau is geijkt op de marktstudies van het Economisch Instituut voor de Bouw voor de sloopbranche, die omzet en gesloopt vloeroppervlak samen tot een kental per vierkante meter maken; de afleiding staat op Exploitatiesaldo wonen. De onderlinge verhouding tussen de vier woningtypen komt van Bouwkostenkompas, dat niet meer toegankelijk is. Gewogen naar de gesloopte woningvoorraad, die vooral uit naoorlogse rijtjeswoningen en appartementen bestaat, komt het gemiddelde rond 53 euro op prijspeil 2017 uit. De 125 euro voor vrijstaand is het minst zeker van de vier: Bouwkostenkompas zette vrijstaand op 2,6 maal een rijtjeswoning en die spreiding staat er nog, waardoor de bovenkant boven het landelijke sectorcijfer uitkomt. De asbesttoeslag op bouwjaar die het model bij niet-woningen rekent kent de woningkant niet.

Aannames en beperkingen

De drie oorzaken mogen bij elkaar worden opgeteld. De maskers sluiten elkaar uit en de IntegrityCheck hierboven bewaakt dat. SloopTotaal doet die optelling.
Banen worden geteld maar niet beprijsd. De twee kostenposten gaan alleen over woningen, terwijl het model voor niet-woningen wel verwervings- en sloopkentallen kent (#674, #701). Het beprijzen van de gesloopte banen is een open punt.
Een masker is alleen gevuld waar de oorzaak in de variant voorkomt. Zonder waterbergingsclaim in het veen is het tweede masker overal onwaar, en zonder landschapslevering is het derde per definitie leeg en het eerste alleen gevuld wanneer de sloop de oplegging volgt.
Woningen en banen komen uit de stand van het basisjaar, net als de twee kostenkaarten. De BAG-nieuwbouw van het eerste decennium (#550) zit er dus niet in. Die valt vrijwel volledig binnen bestaand bebouwd gebied, en daar legt het model niets op (#641), dus het verschil met de startstand is klein.
Hele cel wordt leeggemaakt. Zowel de oplegging als de toewijzing aan waterberging ruimt de volledige voorraad in een cel; de kosten betreffen dus de totale bestaande voorraad per leeggemaakte cel.
De vastgoedwaarde is de hedonische waarde van de bestaande voorraad in het basisjaar, zonder aparte opslag voor planschade of transactiekosten.
Het betreft de bestaande bebouwing, niet de nieuwbouw. De sloop volgt uit de functieverandering, niet uit reguliere herontwikkeling; die staat op Sloop en nieuwbouw van woningen.
Of de allocatie een cel met woningen mag kiezen, is een eigenschap van de zeef en niet van deze indicator. De indicator telt wat er in de gekozen cellen stond.

Configuratie

Indicatoren: /Indicatoren/<casus>/Zichtjaren/<jaar>/{SloopAlsGevolgVanNieuweNatuur, SloopAlsGevolgVanWaterbergingVeen, SloopAlsGevolgVanOverigeBouwstenen, SloopTotaal}, aangemaakt in cfg/main/Templates/Indicatoren.dms uit het gedeelde sjabloon cfg/main/Templates/Indicatoren/SloopAlsGevolg.dms.
Maskers: …/Sloopmaskers, met verwijzingen naar VariantData/<variant>/Sloop en naar Stand/Sector_rel; de sloopregels zelf staan in cfg/main/Templates/VariantData_T.dms, container Sloop, met de schakelaars in cfg/main/ModelParameters/Natuur.dms.
Vastgoedwaarde: cfg/main/BaseData/Suitabilities/Verwervingskosten.dms.
Sloopkosten en eenheidskosten: cfg/main/BaseData/Suitabilities.dms en cfg/main/ModelParameters/Wonen.dms.
Export-tifs per oorzaak: GesloopteWoningen_<oorzaak>_<jaar>_<studiegebied>.tif, GesloopteBanen_<oorzaak>_<jaar>_<studiegebied>.tif, Uitkoopkosten_<oorzaak>_<jaar>_Eur_<studiegebied>.tif en Sloopkosten_<oorzaak>_<jaar>_Eur_<studiegebied>.tif, de laatste twee elk met een _NCW-tegenhanger. <oorzaak> is NieuweNatuur, WaterbergingVeen of OverigeBouwstenen.
Tabelkant: de zes waarden per oorzaak en van het totaal staan ook als kolom in de indicatorentabellen (Sloop_<oorzaak>_... en SloopTotaal_..., sjabloon RegionaleIndicatoren_T in cfg/main/Templates/Indicatoren_T/Export.dms).

Verantwoording

De keuzes hierboven zijn gemaakt in de volgende issues; daar staat de afweging en de meting die eraan ten grondslag ligt.

#519, #520 en #549: de drie tellingen voor sloop door nieuwe natuur, met de uitkoopkosten als vastgoedwaarde en de sloopkosten als woonoppervlak maal kental.
#550: de BAG-nieuwbouw van het eerste decennium zit niet in de stand waaruit de tellingen komen.
#568: alleen kosten waar het ruimtegebruik verandert ten opzichte van het basisjaar.
#575 en #636: de sloop voor gealloceerde waterberging in de veen-deelgebieden als eigen oorzaak, met het masker uit de stand.
#614: opleggen, bouwregime en sloop als drie losse assen, zodat de sloop uit de leveringen los van de natuurkaart te lezen is.
#620: de opgelegde sloop volgt de sloopkaart van de levering en niet de natuurkaart; de schakelaar die de oplegging zelf tot sloopgrond maakt.
#641: geen oplegging en geen sloop in bestaand bebouwd gebied.
#651: de netto contante waarde, per periode opgebouwd.
#658: de splitsing in drie oorzaken die elkaar uitsluiten, met de IntegrityCheck op dubbeltelling, en de tabelregel naast elke kaart.
#664: het open water van de veenbouwstenen gaat niet de oplegging in maar naar de sector waterberging.
#674 en #701: verwervings- en sloopkentallen voor niet-woningen, en de ijking van het sloopkental op de marktstudies; het beprijzen van de gesloopte banen is daarmee mogelijk maar nog niet gedaan.
#684: sloop alleen waar ook een nieuw landgebruik landt, met het sloopgebied van rivieren als uitzondering.