Herontwikkelingskans

Terug naar Geschiktheid

De herontwikkelingskans bepaalt welke bestaande woningen in een zichtjaar aan de beurt zijn om gesloopt en vervangen te worden door een ontwikkelpakket van het model. Het is een apart mechanisme naast het exploitatiesaldo: het saldo zegt wat herontwikkeling op een plek oplevert, de kans zegt of het perceel er in dit zichtjaar aan toe is. Deze pagina beschrijft hoe de kans wordt berekend, wat er met een vrijgekomen perceel gebeurt en waar de parameters staan. Hoe het saldo is opgebouwd staat op Exploitatiesaldo wonen, de zeef op Beschikbaarheid en de ladder op Tredes.

Waarom een aparte kans

Het exploitatiesaldo alleen is geen rem op sloop. Een uitbreidingslocatie zonder verwervingskosten wint bijna altijd op saldo van een bebouwd perceel, en waar herontwikkeling wel loont laat het saldo in een zichtjaar elke rendabele plek tegelijk wijken. In werkelijkheid komt per jaar een klein deel van de voorraad aan de beurt, en welke percelen dat zijn hangt mede af van kenmerken die geen geld zijn: de bouwperiode, het energielabel, wie er woont. Het model houdt die twee vragen daarom uit elkaar. De kans beslist over het perceel, het saldo over het pakket.

De eenheid: het kadastrale perceel

De kans wordt per kadastraal perceel met woningen berekend, dezelfde eenheid waarover het saldo de verwervings- en sloopkosten uitsmeert (zie Exploitatiesaldo wonen). Een cel met woningen hoort bij het perceel waarop de meeste woonadressen van de cel liggen, een cel zonder woonadres bij het perceel onder het midden van de cel (SourceData/Vastgoed/BRK/Perceel_rel); via het celmidden alleen kwamen de woningen van een cel van 25 meter vaak bij de straat, de gracht of het buurerf terecht. Wie sloopt koopt het perceel als geheel: het saldo van een cel op zo’n perceel draagt de verwerving en de sloop van het hele perceel. Vrij komen wel alleen de cellen met woningen, want de site van de schatting is de bebouwing met een strook van tien meter, op 25 meter de cellen met woningen. Tuin en erf blijven gewone grond, zodat een vrijgekomen boerderij of complex niet zijn hele terrein bovenaan de ladder zet. Een cel met woningen die in geen perceel ligt valt buiten de kans en blijft beschikbaar zoals elke andere cel. Elk perceel ligt in een zone, stad of platteland, naar de omgevingsadressendichtheid van de buurt waarin de meerderheid van zijn cellen ligt; de grens staat in ModelParameters/Wonen/Eigendom/OAD_Stedelijk.

De schatting

De kans komt uit de schatting van herontwikkeling in het EconLogic-paper (VU, in voorbereiding), op de sloop-nieuwbouw in de BAG die netto woningen toevoegt, over een venster van ruim veertien jaar (januari 2012 tot de jaargang van de BAG). De een-op-een vervanging van een woning door een woning telt in die schatting niet mee, want die stroom modelleert het model apart. Die schatting heeft twee stappen. De eerste stap beschrijft welk ontwikkeltype een ontwikkelaar kiest als hij herontwikkelt, als keuze tussen zes typen (de herbouw van een vrijstaande woning, een vrijstaande woning op een groot kavel, twee-onder-een-kap, rij, en appartementen in middelhoge en in hoge dichtheid), op de residuele waarde per hectare van elk type en een constante per type. De tweede stap beschrijft de kans dat een perceel binnen het venster wordt herontwikkeld, als een logit op de waarde van herontwikkeling uit de eerste stap (de inclusive value van de pakketkeuze) en op de kenmerken van het perceel en zijn omgeving. Beide stappen zijn apart geschat voor de stad en voor het platteland.

De termen van de tweede stap, per zone:

term wat hij meet
constante de log-odds van een perceel waarvan alle andere termen nul zijn
inclusive value de waarde van herontwikkeling: de logsom over de zes ontwikkeltypen van het nut van het pakket dat dat type vertegenwoordigt
verwervingskosten per hectare site de hedonische waarde van de woningen op het perceel, in miljoen euro per hectare site
site-oppervlak de log van het oppervlak van de site in hectare
eigenaar-bewoners het aandeel koopwoningen rond het perceel in procentpunten, uit de CBS-vierkanten van 100 meter: wie herontwikkelt waar veel eigenaren wonen, moet van veel eigenaren kopen
sociale huur het aandeel sociale huur in de woningvoorraad van de buurt in procentpunten
rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht ligt een cel van het perceel in zo’n gezicht
bouwperiode het effect van de bouwperiode van de woningen, ten opzichte van 2002 en later; wat voor 1966 staat gaat veel vaker dan wat erna staat

De coefficienten staan in ModelParameters/Wonen/Herontwikkelingskans, per zone onder Stedelijk en Landelijk en per bouwperiode onder Bouwperiode, met de specificatie en de jaargang van de BAG in de Source. De prijsvolatiliteit uit de schatting is weggelaten omdat het model haar niet kan invullen; de specificatie is zonder die term geschat, zodat de constante haar opvangt.

Het energielabel zit niet in de schatting. Het werkt als factor op de jaarlijkse kans: de sloopverhouding per label in de BAG en EP-online, ten opzichte van het gemiddelde van de gelabelde woningen van hetzelfde type en dezelfde bouwperiode (ModelParameters/Wonen/Energielabel).

Van schatting naar model

Twee dingen moesten anders dan in de schatting, omdat het model andere eenheden kent. De site van de schatting is geen kadastraal perceel maar de bebouwing met een strook van tien meter eromheen, geknipt op weg en spoor. Het model benadert dat oppervlak als de voetafdruk van de woonpanden op het perceel maal een vaste verhouding per zone en per klasse van het aantal woningen, uit de steekproef van de schatting (SiteOppervlak); de verwervingskosten per hectare en de omvangterm rekenen daarmee. Met het kadastrale perceel zelf kreeg een complex met veel grond eromheen een laag bedrag per hectare en een grote omvang, en daarmee een veel te hoge kans. Het kadastrale perceel blijft wel de eenheid waarvoor de kans wordt getrokken en waarover het saldo de kosten uitsmeert. En de waarde van herontwikkeling neemt per ontwikkeltype het pakket van de variant dat in dichtheid het dichtst bij het clustercentrum van de schatting ligt, niet het beste van alle pakketten van dat type: de schatting kent per type een pakket, en het maximum over meerdere pakketten ligt daar stelselmatig boven. Het nut van een pakket komt uit dezelfde posten als het saldo, met de sloop maar zonder de verwerving, want die is de eigen term van de kans.

De waarde van herontwikkeling hangt aan de ontwikkelpakketten van de variant en staat daarom aan de variantkant (Templates/VariantData_T/Herontwikkelingskans); de vaste termen staan in BaseData/Suitabilities/Herontwikkelingskans.

Van kans naar zichtjaar

De schatting geeft de kans dat een perceel binnen het venster van de schatting (Venster_Jaren) wordt herontwikkeld met netto meer woningen. Het model rekent die om naar een jaarlijkse kans, als een constante hazard. De een-op-een vervanging van een woning door een woning zit niet in die kans en modelleert het model apart; zie de vervangingsstroom.

Per zichtjaar volgt daaruit de cumulatieve kans dat het perceel voor het eind van dat zichtjaar is herontwikkeld. De blootstelling waarover de jaarlijkse kans geldt is de som van de periodes tot en met het zichtjaar, elk maal de labelfactor aan haar begin: het effect van het energielabel krimpt lineair naar nul in ModelParameters/Wonen/Energielabel/KrimpJaar, omdat het model het label van het basisjaar vasthoudt terwijl de voorraad door renovatie naar de goede labels toegroeit.

Elk perceel krijgt een vaste trekking tussen nul en een, met de seed in Trekking_Seed, dus in elke run en elke variant dezelfde. Het perceel komt vrij in het eerste zichtjaar waarin zijn cumulatieve kans die trekking haalt, en blijft daarna vrij. Over alle percelen samen is de verwachting precies de som van de kansen. Een perceel met een rijksmonument komt nooit vrij (SourceData/Omgevingsrecht/Rijksmonumenten).

Het niveau van de kans is niet op de BAG geijkt: het volgt uit de constante van de schatting. De controlewaarde herontwikkeling_verwacht_per_jaar in Diagnose/ChecksBasisjaar legt de verwachte herontwikkeling per jaar, in woningen van de basisjaarvoorraad, naast de sloop op winstlocaties in de BAG.

Wat er met een vrijgekomen perceel gebeurt

De cellen met woningen van een perceel dat vrijkomt worden in dat zichtjaar gesloopt voordat de allocatie begint: de woningen gaan uit de stand en de restclaim van de regio stijgt met hetzelfde aantal (Zichtjaar_T/StateVoorAllocatie/Herontwikkeling). De kans is geschat op wat er in de BAG werkelijk is gesloopt en met meer woningen is teruggebouwd, dus de kans beslist over de herontwikkeling en de allocatie alleen nog over wat er terugkomt. Zij bouwt de gesloopte woningen bij voorkeur op het perceel zelf terug en anders elders in de regio. Vijf dingen zijn op zo’n perceel anders dan op een gewone cel.

  1. De ladder. De cellen van vrijgekomen percelen vormen de bovenste as van de woonladders (HerontwikkelingK in VariantParameters/Tredes), zodat de allocatie een vrijgekomen perceel bebouwt voordat hij elders uitbreidt. Zonder die as wint een uitbreidingslocatie zonder verwervingskosten bijna altijd op saldo en blijft het perceel liggen. Zie Tredes.
  2. De vormtoets. De eis dat nieuwbouw een cluster van een minimale omvang vormt, met genoeg gealloceerde buren, geldt niet op een vrijgekomen perceel (Iter_Allocatie/IsVrijgekomenPerceel). Die toets is bedoeld tegen linten en snippers in het landschap; een perceel met bestaande woningen ligt al in bebouwd gebied en is vaak maar een of twee cellen groot.
  3. De zeef. In de basisjaarzeef gelden op een vrijgekomen perceel alleen de regels die ook binnen harde plancapaciteit gelden, plus de zeerharde restrictielaag (Zeef_Basisjaar_T/IsRestrictief_OpVrijgekomenPerceel). De restricties die een hard plan opheft, zoals de milieuzonering, de bodemtoetsen en het landschap, zitten in het niveau van de kans: die is geschat op alle sloop-nieuwbouw in de BAG, ook in die zones, en de zeef zou ze anders dubbel tellen. De kans heeft geen term voor die zones, dus hij legt er het gemiddelde tempo op. Evident benut geldt er ook niet, want op een perceel met woningen zegt die laag alleen dat de openbare ruimte of de bodemstatistiek de cel domineert. Zie Beschikbaarheid.
  4. De pakketzeef. De drempel op het exploitatiesaldo en de eis dat een pakket minstens tien procent dichter is dan wat er stond gelden niet (Zeef_Wonen_perOP_T/Impl/ExploitatieSaldo en DichtheidToenameWonen): de kans heeft de economie van het perceel al gewogen, met dezelfde posten, en op een dicht perceel sloot de drempel van tien procent elk pakket uit. Elke toename volstaat. De indicator Grondexploitatie laat deze cellen daarom buiten zijn minimum.
  5. Het dichtheidsmaximum. De zeef per ontwikkelpakket toetst de dichtheid van het pakket aan de maximale dichtheid van de omgeving, een blokdichtheid die over twee kilometer is geglad en in de stad meestal onder de dichtheid van het perceel zelf ligt, terwijl een pakket op een bebouwd perceel juist dichter moet zijn dan wat er stond. Op een vrijgekomen perceel geldt daarom het ruimste van dat maximum en MaxDichtheidFactorVrijPerceel maal de eigen dichtheid van het perceel. De waarde van die factor volgt de dichtheidssprong bij sloop-nieuwbouw in de BAG (#869). Zie Dichtheid.

Een cel met woningen op een perceel dat nog niet aan de beurt is, is voor wonen niet beschikbaar (Zeef_T/Impl/PerceelNietAanDeBeurt). De kans vervangt daarmee voor wonen de sloopleeftijdstoetsen en de energielabelgrens van de zeef; voor de andere sectoren blijven die bestaan.

Een cel wordt alleen geleegd waar wonen terug mag komen: de zeef van wonen laat er minstens een pakket toe, en de cel ligt niet in de buffer rond nijverheid of logistiek die de allocatie van wonen oplegt (Zichtjaar_T/StateVoorAllocatie/KanWonenTerug). Waar dat niet kan blijven de woningen staan, dus een perceel kan deels herontwikkeld worden. Een bestaande zonneweide en de veiligheidszone van een bestaande windturbine sluit de allocatie ook uit, maar die toetst de voorwaarde niet. Een geleegde cel waarvoor de regio geen restclaim overhoudt, blijft leeg en bovenaan de ladder tot een later zichtjaar hem bebouwt. De levering aan Hestia telt de sloop in het zichtjaar waarin de woningen uit de stand gaan: een cel van een vrij perceel waar aan het eind van de periode geen woningen meer staan (SloopNieuwbouwPerWoningtype/IsHerontwikkeld); zie Sloop en nieuwbouw van woningen.

Een rijksmonument beschermt zijn hele perceel, niet alleen in de kans: de vervangingsstroom slaat de woningen op zo’n perceel over en de zeef van de andere sectoren laat een cel met woningen op zo’n perceel niet aan werken (SourceData/Omgevingsrecht/Rijksmonumenten/IsRijksmonumentPerceel, Zeef_T/Impl/WoningenOpRijksmonumentPerceel).

Waar het staat

Onderdeel Plaats
de vaste termen per perceel, de zone en de trekking BaseData/Suitabilities/Herontwikkelingskans.dms
de waarde van herontwikkeling, de kans en de beschikbaarheid per zichtjaar Templates/VariantData_T/Herontwikkelingskans.dms
de coefficienten, het venster, het site-oppervlak, de ontwikkeltypen en de dichtheidsfactor ModelParameters/Wonen.dms, container Herontwikkelingskans
de as in de woonladder VariantParameters/Tredes.dms (HerontwikkelingK) en Templates/Allocatie/Zichtjaar_T.dms
de vrijstelling van de vormtoets Templates/Allocatie/Iter_T/Iter_Allocatie.dms
de zeef Templates/Beschikbaarheden/Zeef_T.dms, Zeef_Basisjaar_T.dms en Zeef_Wonen_perOP_T.dms
de sloop voor de allocatie en de sloop in de levering aan Hestia Templates/Allocatie/Zichtjaar_T.dms (StateVoorAllocatie/Herontwikkeling) en Templates/Indicatoren/SloopNieuwbouwPerWoningtype.dms (IsHerontwikkeld)
de rijksmonumenten, ook voor de vervanging en de andere sectoren SourceData/Omgevingsrecht/Rijksmonumenten.dms (IsRijksmonumentPerceel)
het energielabel en het koopaandeel als termen BaseData/Suitabilities/Energielabel.dms en Koopaandeel.dms
de controlewaarde Diagnose.dms, rij herontwikkeling_verwacht_per_jaar